租房与买房
1.租房时押金的数额、退还时间和扣减情形，必须写进合同
押金多少、什么时候退、什么情况下能扣，签字前就要写进合同。合同里没写的扣款理由，房东退租时不能拿来扣你的押金。
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第 15 节 · 15 条
租房与买房
押金被扣、房东赶人、长租公寓暴雷怎么办，买期房钱该打到哪、交房晚了怎么办、房贷利率能不能往下谈，想搬去乡下住能不能买农村的房？
本节讲：押金、暴力腾退、中介代收、资金监管、买卖不破租赁、产权核对、交易资金专户、隔断房、城镇户口别买宅基地只能租农房；买房：期房资金监管账户、认购定金与贷款批不下来时退钱、面积误差与广告承诺、逾期交房办证、预告登记、存量房贷协商降利率
性价比极高 0 条 · 高 12 条 · 一般 3 条。节内按性价比从高到低排，从前几条开始看就行。
这一节讲什么
口径：金钱。租房最容易亏钱的地方是押金和中介。买房最费钱的地方是贷款利息，还有卖方知道、你不知道的那些事。节末几条讲买房：钱该打进哪个账户，定金和房款什么时候能要回来，交房晚了怎么办，怎么防卖方一房二卖，房贷利率怎么往下谈。
租房与买房
2.被断水断电、换锁、上门威胁赶人，先报警留证：法规禁止用这些方式逼你腾房
房东不能靠断水断电、换锁、上门威胁逼你解约或者搬走，法规明令禁止。遇上了先报警。出警记录是你以后要求赔损失的证据。不要自己动手和对方对抗。
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3.中介不得代收代付租金和押金，钱直接给房东
按规定，房租和押金不能由中介代收代付，钱直接付给房东。钱在中介手里过一道，就多一次它卷款跑路的机会。真跑了，你租金白交，还会被房东赶走。付款前核对收款人是不是产权证上的名字。
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4.租长租公寓先查它的资金监管账户，别图便宜一次性付一年
一次性付一年，拿到的折扣就那么点。公司一旦倒了，你的押金和剩下十几个月的房租一起没。绑了租金贷更糟：公寓跑了，贷款还是你按月还完。签约前先查它有没有公示资金监管账户。
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5.房子租期内被卖掉，租约继续有效，不用搬
租期内房子被卖掉，你的租约照样有效。新房东要按原来的合同让你住到期满。不用搬，也不用重新谈价钱。前提是你已经合法住在里面，合同、转账记录、入住时间的证据都留好。
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6.租房签约前核对产权证和抵押情况，所有款项走转账并备注用途
签约前让房东拿出身份证和产权证。再带身份证去不动产登记机构，查房子有没有抵押、有没有被查封，没签合同也能查。出租前就抵押或者查封的房子，被拍卖换了主人，你没法要求接着住。钱都走转账、备注用途，留个凭据。
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7.二手房让中介代收房款的，必须走中介在银行开的交易资金专用存款账户
房款是几十万到几百万，是这本书里单笔金额最大的一件事。中介代收房款的，按规定必须走它在银行开的专用账户，不能微信转给经纪人个人。另外，两家中介合做一单只能收一份佣金，代办贷款、代办过户要单独签合同、事先说清收费。
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8.别租隔断房：最小出租单位是原设计的房间，厨房、卫生间、阳台不得住人
按规定，最小的出租单位是原来设计好的那间房。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能住人。这种房被查处之后，你可能要搬走。另外，租期内房东也不能自己说涨租就涨租。
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9.城镇户口想搬去乡下住，只租农房，别买宅基地和宅基地上的房子
城镇户口的人不能到农村买宅基地、农民的房子或者「小产权房」，国家文件明令禁止。村里人说「写个合同就行」也不行，钱付出去，房子也成不了你的。想在乡下长住，就签租赁合同，一次最长签 20 年，到期再续。
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10.买期房时先看预售许可证，定金、首付和贷款只打进合同写明的预售资金监管账户
期房就是还没盖好就开卖的房子。没有预售许可证，开发商不能卖，也不能收定金。你交的首付和贷款，按规定要全部进监管账户，等房子能交付了才解除监管。钱打到别的账户，就不在这层保护里。
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11.买新房交了认购定金或者首付，没签成正式合同、贷款批不下来（比如签约后政策收紧、银行停贷）又怪不到你的，要求开发商退钱
交了认购定金没签成正式合同，或者合同写明用贷款、贷款却批不下来，只要原因既不在你也不在开发商，比如签约后政策收紧、银行停贷，开发商就要把定金或房款连利息退你。要是你自己征信有逾期、收入不够，定金就不退。
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12.买新房签合同前看清面积误差怎么处理，楼书、广告和沙盘上的承诺拍照留好
合同没另外约定的，交房后登记的面积和合同差 3% 以内，按实际多退少补。差超过 3%，你可以退房，开发商 30 天内退钱加利息。广告里对小区的房子和配套说得很具体、又影响你买不买的承诺，没写进合同也算数。
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13.买新房遇上开发商逾期交房、逾期办证，先发书面催告留证据，再按合同要违约金
开发商晚交房，你先书面催它，三个月内还不交，可以退房。合同没写违约金的，按同地段同类房子的租金赔你。因为开发商的原因拿不到产权证，也要赔；拖过办证期限一年以上，可以退房。退房的权利有期限，别一直拖着不表态。
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14.买房签约前查清有没有查封和抵押，签约后去不动产登记机构办预告登记
签约前带身份证去不动产登记机构，查这套房有没有抵押、查封，有没有先登记给别人。合同里约好办预告登记，签完就去办。办了以后，卖方不经你同意再卖或者再抵押，登记机构不给办。能正式过户以后 90 天内要去办，过了就失效。
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15.背着浮动利率房贷的，利率比新发放的房贷高出一截时，找银行协商降利率或者申请置换
房贷利率是在一个基准利率上加几个点，加的点原来签死不变，2024 年起允许你和银行商量改。你的利率比全国新发放的房贷高出一截，可以找银行商量降，或者申请新贷款换掉旧的。贷 100 万元、30 年，利率低半个百分点，利息少约 10 万元。
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