Louer et acheter un logement

Chine continentale uniquement 14 conseils

Ces conseils portent sur des règles de Chine continentale et ne s’appliquent pas en France ; ils sont là pour qui vit en Chine.

• 📝Inscrire dans le contrat le montant de la caution, le délai de restitution et les cas de retenue

  Le montant de la caution, la date de restitution et les cas de retenue doivent être écrits dans le contrat avant la signature. Une retenue qui ne figure pas dans le contrat ne peut pas être prélevée sur votre caution au moment du départ.

• 🚪Porter plainte en cas de coupure d'eau ou d'électricité, de changement de serrure ou de menaces de visite pour vous chasser, afin de garder une trace : la loi interdit de forcer ainsi à quitter le logement

  Le propriétaire ne peut pas vous obliger à résilier le bail ou à partir en coupant l'eau ou l'électricité, en changeant la serrure ou en venant vous menacer : la réglementation l'interdit expressément. En cas de problème, appelez la police. Le procès-verbal d'intervention sera la preuve dont vous aurez besoin pour réclamer plus tard des dommages et intérêts. Ne tentez pas de vous opposer vous-même à la personne.

• 🏦Verser directement au propriétaire le loyer et la caution, sans passer par une agence qui les encaisse ou les reverse

  Selon la réglementation, l'agence ne doit ni encaisser ni reverser le loyer et la caution : l'argent est versé directement au propriétaire. Chaque intermédiaire est un risque de plus : si l'agence disparaît avec l'argent, vous aurez payé sans logement, et le propriétaire pourrait vous chasser. Avant de payer, vérifiez que le bénéficiaire est bien le nom figurant sur le titre de propriété.

• 🔒Vérifier le compte de séquestre (资金监管账户) d'un appartement en location longue durée (长租公寓) avant de signer, et ne pas payer un an d'avance pour un prix plus bas

  Payer un an d'avance ne rapporte qu'une petite remise. Si la société fait faillite, vous perdez à la fois votre caution et plus d'une dizaine de mois de loyer. Pire encore si vous avez souscrit un crédit adossé au loyer (租金贷) : si l'appartement disparaît, c'est vous qui continuez à rembourser le prêt chaque mois. Avant de signer, vérifiez que la société a publié son compte de séquestre (资金监管账户).

• 🏠Garder son logement si celui-ci est vendu pendant la durée du bail : le contrat reste valable, il n'est pas nécessaire de déménager

  Si le logement est vendu pendant la durée du bail, votre contrat reste valable. Le nouveau propriétaire doit vous laisser habiter jusqu'au terme prévu. Pas besoin de déménager ni de renégocier le prix. Mais cela suppose que vous habitiez légalement le logement : conservez le contrat, les virements et les preuves de la date d'entrée.

• 🏦Faire transiter le prix d'un logement d'occasion par le compte bancaire dédié aux fonds de transaction (交易资金专用存款账户) ouvert par l'agence, et jamais par un compte personnel

  Le prix d'un logement se compte en plusieurs centaines de milliers, voire en millions de CNY : c'est la somme la plus élevée de ce livre. Si l'agence encaisse le prix pour vous, la réglementation impose de passer par son compte bancaire dédié aux fonds de transaction (交易资金专用存款账户), et non par un compte personnel de l'agent. Par ailleurs, deux agences qui travaillent ensemble sur une même vente ne peuvent percevoir qu'une seule commission. Pour les services de prêt ou de transfert de propriété, signez un contrat à part et convenez des frais à l'avance.

• 🏘️Éviter les logements divisés en cellules (隔断房) : la plus petite unité louable est la pièce d'origine, et la cuisine, les toilettes et le balcon ne peuvent pas servir d'habitation

  Selon la réglementation, la plus petite unité louable est la pièce d'origine, conçue comme telle. La cuisine, les toilettes, le balcon et le sous-sol de stockage ne doivent pas servir d'habitation. Si ce type de logement fait l'objet d'une sanction, vous pourriez être obligé de partir. Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut pas non plus augmenter le loyer comme bon lui semble.

• 🌾Ne louer qu'une maison paysanne pour vivre à la campagne avec un hukou urbain (城镇户口), et ne pas acheter de terrain à bâtir rural (宅基地) ni de logement construit dessus

  Les personnes au hukou urbain ne peuvent pas acheter de terrain à bâtir rural (宅基地), de maison de paysan ou de « logement à droits réduits » (小产权房) à la campagne : les textes officiels l'interdisent. Même si l'on vous dit au village qu'un simple contrat suffit, l'argent versé ne vous donnera pas la propriété. Si vous voulez vous installer durablement à la campagne, signez un contrat de location, qui peut durer jusqu'à 20 ans au maximum, et le renouveler à l'échéance.

• 🏗️Vérifier le permis de pré-vente (预售许可证) avant d'acheter un logement sur plan (期房), et ne verser arrhes, apport et prêt que sur le compte de séquestre de pré-vente indiqué dans le contrat

  Un logement sur plan (期房) est un bien mis en vente avant d'être construit. Sans permis de pré-vente (预售许可证), le promoteur n'a pas le droit de vendre ni d'encaisser des arrhes. Votre apport et votre prêt doivent, selon la réglementation, être versés en totalité sur le compte de séquestre (资金监管账户) prévu, jusqu'à la livraison du logement. Un virement vers un autre compte ne bénéficie pas de cette protection.

• 🧾Exiger le remboursement du promoteur lorsque vous avez versé des arrhes de souscription (认购定金) ou un apport pour un logement neuf, sans signature du contrat définitif ou sans prêt accordé, pour une raison qui ne vous est pas imputable (par exemple un durcissement de la politique ou un arrêt des prêts par la banque après la signature)

  Si vous avez versé des arrhes de souscription (认购定金) sans que le contrat définitif soit signé, ou si le contrat prévoyait un prêt qui n'a pas été accordé, le promoteur doit vous rembourser arrhes ou apport avec intérêts, à condition que la cause ne vous soit pas imputable : par exemple un durcissement de la politique ou un arrêt des prêts par la banque. Si votre dossier de crédit personnel (征信) comporte des retards de paiement ou si votre revenu est insuffisant, les arrhes ne sont pas remboursées.

• 📏Vérifier avant de signer le contrat d'achat d'un logement neuf comment sont traités les écarts de surface, et photographier les promesses faites dans la brochure, la publicité et la maquette

  Si le contrat ne prévoit rien d'autre, la surface relevée à la livraison peut différer de celle du contrat de 3 % au maximum : la différence est réglée à la hausse ou à la baisse. Au-delà de 3 %, vous pouvez annuler la vente, et le promoteur doit vous rembourser sous 30 jours, avec intérêts. Les promesses faites dans la publicité sur le quartier, le logement et les équipements, précises et déterminantes pour votre décision, ont une valeur même si elles ne figurent pas dans le contrat.

• 📅Envoyer d'abord une mise en demeure écrite pour garder une trace, en cas de retard du promoteur pour la livraison ou l'obtention du titre de propriété d'un logement neuf, puis réclamer les pénalités prévues au contrat

  Si le promoteur livre en retard, mettez-le en demeure par écrit. S'il ne livre pas dans les 3 mois, vous pouvez annuler la vente. Si le contrat ne prévoit pas de pénalité de retard, le promoteur doit vous indemniser sur la base du loyer d'un logement comparable du même quartier. Si le titre de propriété n'est pas obtenu par faute du promoteur, il doit aussi réparer le préjudice ; si le retard dépasse de plus de 1 an le délai prévu, vous pouvez annuler. Le droit d'annuler est limité dans le temps : ne tardez pas à prendre position.

• 🔎Vérifier, avant de signer l'achat d'un logement, qu'il n'est ni saisi ni hypothéqué, puis faire enregistrer un pré-enregistrement de la vente (预告登记) auprès du bureau d'enregistrement immobilier (不动产登记机构) après la signature

  Avant la signature, munissez-vous de votre carte d'identité et rendez-vous au bureau d'enregistrement immobilier (不动产登记机构) pour vérifier si le logement est hypothéqué, saisi, ou déjà enregistré au nom d'une autre personne. Si le contrat prévoit un pré-enregistrement de la vente (预告登记), faites-le juste après la signature. Une fois enregistré, le vendeur ne peut plus revendre ni hypothéquer le logement sans votre accord, et le bureau ne l'accepte pas. Ce pré-enregistrement doit être fait dans les 90 jours qui suivent le moment où le transfert de propriété peut être effectué ; passé ce délai, il devient caduc.

• 📉Si l'on a un prêt immobilier à taux variable dont le taux dépasse nettement celui des nouveaux prêts, négocier avec la banque une baisse du taux ou demander un prêt de substitution

  Le taux d'un prêt immobilier à taux variable est un taux de référence auquel on ajoute quelques points ; cette marge a été fixée à la signature et n'a pas changé. Depuis 2024, il est possible de la renégocier avec la banque. Si votre taux est nettement supérieur à celui des nouveaux prêts immobiliers accordés au niveau national, vous pouvez demander à la banque de le baisser, ou demander un prêt de substitution pour remplacer l'ancien. Exemple : pour un prêt de 1 000 000 CNY (100万元) sur 30 ans, un taux inférieur d'un demi-point réduit les intérêts d'environ 100 000 CNY (10万元).