Thuê và mua nhà

Chỉ áp dụng ở Trung Quốc đại lục 14 lời khuyên

Những lời khuyên này nói về quy định của Trung Quốc đại lục và không áp dụng ở Việt Nam; để lại cho ai sống ở Trung Quốc.

• 📝Khi thuê nhà, số tiền cọc, thời gian hoàn lại và các trường hợp bị trừ tiền cọc phải ghi vào hợp đồng

  Tiền cọc bao nhiêu, khi nào trả lại, trong trường hợp nào được trừ, đều phải ghi vào hợp đồng trước khi ký. Khoản trừ tiền mà hợp đồng không ghi thì khi chủ nhà trả nhà, không được dùng nó để trừ tiền cọc của bạn.

• 🚪Bị cắt nước, cắt điện, đổi khóa, hoặc bị đến nhà đe dọa đuổi đi thì báo cảnh sát trước để lưu bằng chứng: pháp luật cấm chủ nhà dùng những cách này để ép bạn trả nhà

  Chủ nhà không được dựa vào việc cắt nước, cắt điện, đổi khóa hay đến nhà đe dọa để ép bạn hủy hợp đồng hoặc dọn đi, pháp luật cấm rõ ràng. Gặp chuyện thì báo cảnh sát. Biên bản của cảnh sát sau này là bằng chứng để bạn đòi bồi thường thiệt hại. Đừng tự ra tay đối đầu với họ.

• 🏦Môi giới (中介) không được thu hộ và chi hộ tiền thuê và tiền cọc, tiền phải trả thẳng cho chủ nhà

  Theo quy định, tiền thuê nhà và tiền cọc không được để môi giới thu hộ, chi hộ, mà phải trả thẳng cho chủ nhà. Tiền qua tay môi giới thêm một lần là thêm một lần nó có cơ hội biến mất. Nếu nó bỏ trốn, bạn mất tiền thuê mà còn bị chủ nhà đuổi đi. Trước khi trả tiền, hãy đối chiếu người nhận có đúng là tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (产权证) không.

• 🔒Thuê căn hộ cho thuê dài hạn (长租公寓) thì trước hết kiểm tra tài khoản giám sát vốn (资金监管账户) của công ty, đừng vì rẻ mà trả trước cả năm

  Trả trước cả năm, được giảm giá cũng chẳng bao nhiêu. Công ty mà đổ, tiền cọc của bạn và tiền thuê còn lại cho mười mấy tháng sau đều mất theo. Vay tiền thuê nhà còn tệ hơn: căn hộ bỏ đi, khoản vay vẫn do bạn trả hàng tháng cho đến hết. Trước khi ký, hãy xem công ty có công bố tài khoản giám sát vốn hay không.

• 🏠Nhà đang cho thuê bị bán trong thời hạn thuê thì hợp đồng thuê vẫn tiếp tục có hiệu lực, bạn không phải chuyển đi

  Trong thời hạn thuê mà nhà bị bán, hợp đồng thuê của bạn vẫn có hiệu lực. Chủ mới phải để bạn ở đến hết hạn theo hợp đồng cũ. Không phải chuyển đi, cũng không phải thương lượng lại giá. Điều kiện là bạn đã ở trong nhà một cách hợp pháp, nên giữ kỹ hợp đồng, các giao dịch chuyển khoản và bằng chứng ngày vào ở.

• 🏦Mua nhà cũ mà môi giới thu hộ tiền nhà, thì phải chuyển qua tài khoản tiền gửi giao dịch chuyên dụng do môi giới mở ở ngân hàng

  Tiền nhà từ vài trăm nghìn đến vài triệu (几十万到几百万), đây là khoản tiền một lần lớn nhất trong cuốn sách. Môi giới thu hộ tiền nhà thì theo quy định phải đi qua tài khoản chuyên dụng mở tại ngân hàng, không được chuyển qua WeChat cho cá nhân người môi giới. Ngoài ra, hai công ty môi giới cùng làm một giao dịch chỉ được thu một khoản hoa hồng; nhờ làm thủ tục vay và sang tên thì phải ký hợp đồng riêng, nói rõ phí trước.

• 🏘️Đừng thuê phòng chia ngăn: đơn vị cho thuê nhỏ nhất là căn phòng theo thiết kế ban đầu, bếp, nhà vệ sinh và ban công không được dùng để ở

  Theo quy định, đơn vị cho thuê nhỏ nhất là căn phòng được thiết kế sẵn từ đầu. Bếp, nhà vệ sinh, ban công và tầng hầm chứa đồ không được để người ở. Loại nhà này bị xử phạt thì bạn có thể phải chuyển đi. Ngoài ra, trong thời hạn thuê, chủ nhà cũng không thể tự nói tăng là tăng tiền thuê.

• 🌾Hộ khẩu thành thị muốn về quê ở thì chỉ thuê nhà nông thôn, đừng mua đất ở (宅基地) và nhà xây trên đất ấy

  Người có hộ khẩu thành thị không được đến nông thôn mua đất ở (宅基地), nhà của nông dân, hay «nhà tiểu sản quyền» (小产权房), đây là điều văn bản nhà nước cấm rõ ràng. Lời người trong làng nói «viết hợp đồng là được» cũng không được; tiền đã trả ra, nhà cũng không thành của bạn. Muốn sống lâu dài ở quê thì ký hợp đồng thuê, mỗi lần ký dài nhất 20 năm, hết hạn thì gia hạn tiếp.

• 🏗️Mua nhà đang xây (期房) thì xem trước giấy phép bán trước (预售许可证), tiền đặt cọc, tiền trả trước và tiền vay chỉ được chuyển vào tài khoản giám sát vốn bán trước ghi trong hợp đồng

  Nhà đang xây (期房) là nhà đem bán khi chưa xây xong. Không có giấy phép bán trước, chủ đầu tư không được bán, cũng không được thu tiền đặt cọc. Tiền trả trước và tiền vay của bạn, theo quy định phải được chuyển toàn bộ vào tài khoản giám sát, đợi nhà có thể bàn giao mới giải tỏa giám sát. Tiền chuyển vào tài khoản khác thì không nằm trong lớp bảo vệ này.

• 🧾Mua nhà mới đã đóng tiền cọc mua (认购定金) hoặc tiền trả trước, nhưng chưa ký được hợp đồng chính thức, hoặc khoản vay không được duyệt (ví dụ sau khi ký chính sách thắt chặt hơn, ngân hàng ngừng cho vay) mà lỗi không phải ở bạn, thì yêu cầu chủ đầu tư hoàn tiền

  Đóng tiền cọc mua mà chưa ký được hợp đồng chính thức, hoặc hợp đồng ghi dùng vay mà vay không được duyệt, miễn là nguyên nhân không ở bạn cũng không ở chủ đầu tư, ví dụ sau khi ký chính sách thắt chặt hơn, ngân hàng ngừng cho vay, thì chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cọc hoặc tiền nhà kèm lãi. Nếu bạn có lịch sử tín dụng (征信) bị quá hạn, hoặc thu nhập không đủ, thì tiền cọc không được hoàn.

• 📏Mua nhà mới, trước khi ký hợp đồng hãy xem rõ cách xử lý sai số diện tích; chụp ảnh giữ lại những cam kết trên sách giới thiệu (楼书), quảng cáo và mô hình cát (沙盘)

  Nếu hợp đồng không có thỏa thuận khác, thì diện tích đăng ký sau khi giao nhà chênh lệch với hợp đồng trong 3% sẽ thanh toán thêm hoặc hoàn lại theo thực tế, thừa thì trả lại, thiếu thì bù thêm. Chênh quá 3%, bạn có thể trả nhà, chủ đầu tư phải hoàn tiền trong 30 ngày kèm lãi. Quảng cáo nói rất cụ thể về khu dân cư, nhà và tiện ích, mà điều đó ảnh hưởng đến việc bạn có mua hay không, thì dù không ghi vào hợp đồng vẫn có giá trị.

• 📅Mua nhà mới mà gặp chủ đầu tư bàn giao nhà chậm, làm giấy chứng nhận quyền sở hữu chậm, thì trước hết gửi thông báo đòi bằng văn bản để giữ bằng chứng, rồi mới đòi tiền phạt vi phạm hợp đồng (违约金)

  Chủ đầu tư bàn giao nhà chậm, bạn trước hết gửi văn bản yêu cầu; ba tháng vẫn không giao thì bạn có thể trả nhà. Hợp đồng không ghi tiền phạt vi phạm thì chủ đầu tư sẽ bồi thường theo tiền thuê nhà loại tương tự cùng khu vực. Vì lý do từ phía chủ đầu tư mà không lấy được giấy chứng nhận quyền sở hữu, cũng phải bồi thường; quá thời hạn làm giấy hơn một năm thì có thể trả nhà. Quyền trả nhà có thời hạn, đừng kéo dài không bày tỏ thái độ.

• 🔎Trước khi ký mua nhà, kiểm tra kỹ có bị phong tỏa và thế chấp không; sau khi ký thì đến cơ quan đăng ký bất động sản làm đăng ký sơ bộ (预告登记)

  Trước khi ký, mang chứng minh thư đến cơ quan đăng ký bất động sản, tra xem căn nhà này có bị thế chấp, bị phong tỏa, hay đã đăng ký cho người khác trước đó không. Trong hợp đồng thỏa thuận làm đăng ký sơ bộ thì ký xong đi làm ngay. Sau khi làm, bên bán không được bán lại hay thế chấp mà không có sự đồng ý của bạn, cơ quan đăng ký sẽ không cho làm. Sau khi đủ điều kiện sang tên chính thức, trong vòng 90 ngày phải đi làm, quá hạn là mất hiệu lực.

• 📉Đang gánh khoản vay mua nhà lãi suất thả nổi, khi lãi suất cao hơn đáng kể so với khoản vay mua nhà mới phát hành thì tìm ngân hàng thương lượng giảm lãi suất, hoặc xin hoán đổi (置换) khoản vay

  Lãi suất vay mua nhà là lấy một lãi suất cơ sở cộng thêm vài điểm phần trăm; phần cộng thêm đó trước đây đã chốt cố định khi ký, từ năm 2024 cho phép bạn thương lượng lại với ngân hàng. Lãi suất của bạn cao hơn đáng kể so với các khoản vay mua nhà mới phát hành trên toàn Trung Quốc, bạn có thể tìm ngân hàng thương lượng giảm, hoặc xin vay mới để thay khoản cũ. Vay 1.000.000 (100 万) nhân dân tệ, 30 năm, lãi suất thấp hơn nửa điểm phần trăm, thì tiền lãi ít hơn khoảng 100.000 (10 万) nhân dân tệ.