Estos consejos tratan de normas de China continental y no se aplican en España; están aquí para quien vive en China.
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📝Escribir en el contrato de alquiler el importe de la fianza, el plazo de devolución y los casos en que se puede descontar
Cuánto es la fianza, cuándo se devuelve y en qué casos se puede descontar hay que escribirlo en el contrato antes de firmar. Si el contrato no recoge un motivo de descuento, el casero no puede usarlo para quedarse con parte de tu fianza cuando te vayas.
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🚪Si te cortan el agua o la luz, te cambian la cerradura o te amenazan en casa para que te vayas, llama primero a la policía y guarda pruebas: la normativa prohíbe obligarte a dejar la casa de esta manera
El casero no puede cortarte el agua o la luz, cambiarte la cerradura ni presentarse en casa a amenazarte para que rescindas el contrato o te vayas, y la normativa lo prohíbe expresamente. Si te pasa, llama primero a la policía. El parte de intervención te servirá después como prueba para reclamar las pérdidas. No intentes resolverlo tú solo enfrentándote a la otra persona.
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🏦Una agencia inmobiliaria no puede cobrar ni pagar en tu nombre el alquiler ni la fianza: paga directamente al casero
Según la normativa, el alquiler y la fianza no pueden cobrarse ni pagarse a través de una agencia: el dinero va directamente al casero. Cada vez que el dinero pasa por la agencia, hay una oportunidad más de que se fugue con él. Si ocurre, pierdes el alquiler que pagaste y además el casero puede echarte. Antes de pagar, comprueba que el nombre del beneficiario coincide con el que figura en la escritura de propiedad.
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🔒Antes de alquilar a una empresa de alquiler de larga duración, consulta su cuenta de supervisión de fondos, y no pagues un año entero de golpe por un pequeño descuento
Pagar un año de golpe te da solo un pequeño descuento. Si la empresa quiebra, pierdes la fianza y los diez y pico meses de alquiler que quedan. Un préstamo para el alquiler (租金贷) es aún peor: si la empresa desaparece, sigues teniendo que devolver el préstamo mes a mes. Antes de firmar, comprueba si publica una cuenta de supervisión de fondos.
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🏠Si la vivienda se vende durante el contrato de alquiler, el contrato sigue vigente y no tienes que irte
Si la vivienda se vende durante el plazo del alquiler, tu contrato sigue vigente. El nuevo propietario tiene que dejarte vivir allí según el contrato original hasta que venza. No tienes que irte ni volver a negociar el precio. Eso sí, presupone que ya vives allí de forma legal, así que guarda el contrato, los registros de transferencias y las pruebas de la fecha en que te mudaste.
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🏦Si un agente cobra el pago de una vivienda de segunda mano, tiene que hacerlo a través de la cuenta bancaria especial de depósito de fondos de la transacción (交易资金专用存款账户) que la agencia tenga abierta en un banco
El precio de una vivienda va de cientos de miles a millones de yuanes, y es el pago más grande de todo el libro. Cuando la agencia cobra el precio, la normativa exige que se haga a través de la cuenta especial que tiene abierta en un banco, y no con una transferencia por WeChat a la persona del agente. Además, si dos agencias trabajan juntas en una misma operación, solo se puede cobrar una comisión; y si gestionan el préstamo o el cambio de titular, hay que firmar un contrato aparte y dejar claras las tarifas antes.
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🏘️No alquiles un piso con habitaciones subdivididas: la unidad mínima que se puede alquilar es la habitación tal como se diseñó, y la cocina, el baño y el balcón no se pueden habitar
Según la normativa, la unidad mínima que se puede alquilar es la habitación tal como se diseñó originalmente. La cocina, el baño, el balcón y el trastero del sótano no se pueden habitar. Si un piso así es sancionado tras una inspección, puede que tengas que irte. Además, durante el contrato, el casero no puede subir el alquiler solo porque lo diga.
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🌾Si tienes hukou urbano (城镇户口) y quieres vivir en el campo, alquila solo una casa rural, y no compres terreno de uso rural (宅基地) ni una casa construida sobre él
Las personas con hukou urbano (城镇户口) no pueden comprar en el medio rural terreno de uso rural (宅基地), casas de campesinos ni «viviendas de propiedad limitada» (小产权房), y los documentos oficiales lo prohíben expresamente. No sirve que los vecinos digan «basta con firmar un contrato». Pagas el dinero y la casa tampoco pasa a ser tuya. Si quieres vivir en el campo a largo plazo, firma un contrato de alquiler, que puede durar hasta 20 años cada vez y renovarse al vencer.
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🏗️Comprar vivienda en plano: antes mirar el permiso de preventa (预售许可证), y pagar el depósito, la entrada y el préstamo solo a la cuenta de supervisión de fondos de preventa que indique el contrato
Un piso en plano (期房) es una vivienda que se vende antes de estar terminada. Sin permiso de preventa, el promotor no puede venderla ni cobrar el depósito. La entrada y el préstamo que pagues deben ir íntegramente a la cuenta de supervisión, y la supervisión no se libera hasta que la vivienda pueda entregarse. El dinero ingresado en otra cuenta no queda protegido por esta garantía.
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🧾Exigir al promotor que te devuelva el dinero si has pagado el depósito de suscripción (认购定金) o la entrada de una vivienda nueva, no se firma el contrato definitivo o no se aprueba el préstamo por causas que no son culpa tuya (por ejemplo, endurecimiento de la política tras firmar o el banco deja de conceder préstamos)
Si pagaste el depósito de suscripción y no se llegó a firmar el contrato definitivo, o si el contrato dice que se paga con préstamo pero el préstamo no se aprueba, y la causa no es ni tuya ni del promotor, como un endurecimiento de la política tras firmar o un banco que deja de conceder préstamos, el promotor tiene que devolverte el depósito o el dinero de la vivienda con intereses. Pero si tienes impagos registrados en tu historial de crédito (征信) o tus ingresos no son suficientes, el depósito no se devuelve.
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📏Aclarar antes de firmar el contrato de vivienda nueva cómo se trata el margen de error de superficie, y fotografiar las promesas del folleto de venta (楼书), la publicidad y la maqueta (沙盘) para conservarlas
Si el contrato no dice otra cosa, cuando la superficie inscrita al entregar la vivienda difiere de la del contrato dentro del 3 %, se regulariza pagando o devolviendo la diferencia. Si la diferencia supera el 3 %, puedes rescindir la compra, y el promotor debe devolverte el dinero con intereses en 30 días. Las promesas sobre la urbanización y los servicios de la publicidad, si son muy concretas y afectan a tu decisión de compra, cuentan aunque no estén en el contrato.
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📅Reclamar la penalización del contrato, pero primero enviar un requerimiento por escrito para tener pruebas, ante un retraso del promotor en la entrega o en la escritura de la vivienda nueva
Si el promotor entrega tarde, primero se lo reclamas por escrito; si no entrega en 3 meses, puedes rescindir la compra. Si el contrato no fija una penalización, te indemnizan con el alquiler de una vivienda similar de la misma zona. Si no puedes obtener la escritura por causa del promotor, también hay indemnización; y si se pasa del plazo de escritura en más de 1 año, puedes rescindir. El derecho a rescindir tiene plazo, así que no lo dejes pasar sin decidir.
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🔎Comprobar antes de firmar si la vivienda tiene embargos o hipotecas, y después de firmar pedir en el registro inmobiliario la anotación preventiva (预告登记)
Antes de firmar, con tu documento de identidad acude al registro inmobiliario y comprueba si la vivienda tiene hipoteca o embargo, y si antes se inscribió a nombre de otra persona. Si el contrato prevé una anotación preventiva, hay que pedirla en cuanto se firme. Una vez inscrita, el vendedor no puede volver a vender ni hipotecar la vivienda sin tu consentimiento, y el registro no lo tramita. Hay que pedirla dentro de los 90 días siguientes a la fecha en que sea posible la transmisión definitiva; si pasa ese plazo, la anotación deja de tener efecto.
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📉Negociar con el banco una bajada del tipo, o solicitar una sustitución del préstamo, si tienes una hipoteca a tipo flotante cuyo tipo es bastante más alto que el de los préstamos recién concedidos
El tipo de la hipoteca es un tipo base más unos puntos adicionales; esos puntos se fijaban en el contrato y no cambiaban, pero desde 2024 se permite negociarlos con el banco. Si tu tipo es bastante más alto que el de las hipotecas nuevas del país, puedes pedir al banco que lo baje, o solicitar un nuevo préstamo que sustituya al antiguo. Con un préstamo de 1.000.000 de yuanes (100 万元) a 30 años, si el tipo baja medio punto porcentual, los intereses se reducen en unos 100.000 yuanes (约 10 万元).
