Mieten und Kaufen

Nur Festlandchina 14 Tipps

Diese Tipps beschreiben Regeln in Festlandchina und gelten nicht in Deutschland; sie sind für Menschen gedacht, die in China leben.

• 📝Höhe der Kaution, Rückgabefrist und mögliche Abzüge müssen in den Mietvertrag geschrieben werden

  Wie hoch die Kaution ist, wann sie zurückgezahlt wird und in welchen Fällen etwas davon abgezogen werden darf, muss schon vor der Unterschrift im Vertrag stehen. Einen Abzugsgrund, der nicht im Vertrag steht, darf der Vermieter beim Auszug nicht von Ihrer Kaution abziehen.

• 🚪Wenn Wasser oder Strom abgestellt, das Schloss getauscht oder mit einem Hausbesuch zum Auszug gedrängt wird, zuerst die Polizei rufen und Beweise sichern, denn Vorschriften verbieten, Sie so zum Ausziehen zu zwingen

  Der Vermieter darf Sie nicht durch abgestelltes Wasser oder Strom, ausgetauschte Schlösser oder Drohungen beim Hausbesuch dazu bringen, den Mietvertrag aufzulösen oder auszuziehen; das ist ausdrücklich verboten. Wenn so etwas passiert, rufen Sie zuerst die Polizei. Das Einsatzprotokoll ist später Ihr Beweis, wenn Sie Schadenersatz verlangen. Versuchen Sie nicht, selbst gegen die andere Seite vorzugehen.

• 🏦Vermittlungsagenturen (中介) dürfen Miete und Kaution weder einziehen noch weiterleiten; das Geld geht direkt an den Vermieter

  Nach den Vorschriften dürfen Miete und Kaution nicht über die Agentur eingezogen und weitergeleitet werden; das Geld geht direkt an den Vermieter. Läuft es über die Agentur, bekommt sie eine weitere Gelegenheit, damit abzuhauen. Tut sie es, ist Ihre Miete umsonst gezahlt, und der Vermieter kann Sie trotzdem hinauswerfen. Prüfen Sie vor der Zahlung, ob der Name des Zahlungsempfängers mit dem Namen auf der Eigentumsurkunde übereinstimmt.

• 🔒Bei einer Langzeit-Mietwohnung (长租公寓) zuerst das Treuhand-Konto (资金监管账户) prüfen und nicht aus Preisgründen gleich ein ganzes Jahr im Voraus bezahlen

  Ein ganzes Jahr im Voraus zu zahlen bringt nur einen kleinen Rabatt. Geht die Firma pleite, sind Ihre Kaution und die gut zehn Monate Restmiete zusammen verloren. Noch schlimmer ist ein Mietkredit (租金贷): Verschwindet der Anbieter, müssen Sie den Kredit trotzdem Monat für Monat zurückzahlen. Prüfen Sie vor dem Vertragsabschluss, ob der Anbieter sein Treuhand-Konto öffentlich ausweist.

• 🏠Wird die Wohnung während der Mietzeit verkauft, bleibt der Mietvertrag gültig, und Sie müssen nicht ausziehen

  Wird die Wohnung während der Mietzeit verkauft, gilt Ihr Mietvertrag weiter. Der neue Eigentümer muss Sie bis zum Ende der Laufzeit zu den ursprünglichen Bedingungen wohnen lassen. Sie müssen nicht ausziehen und den Preis nicht neu verhandeln. Voraussetzung ist, dass Sie schon rechtmäßig dort wohnen; bewahren Sie den Vertrag, die Überweisungsbelege und den Nachweis Ihres Einzugs auf.

• 🏦Lässt man bei einer Gebrauchtwohnung die Vermittlungsagentur (中介) den Kaufpreis einziehen, muss das Geld über das Sonderkonto für Transaktionsgelder (交易资金专用存款账户) der Agentur bei der Bank laufen

  Beim Kaufpreis geht es um etliche Hunderttausend bis zu mehreren Millionen Yuan; es ist die größte einzelne Zahlung in diesem Buch. Zieht die Agentur den Kaufpreis ein, muss das Geld nach den Vorschriften über ihr Sonderkonto bei der Bank laufen, nicht per WeChat an den Makler (经纪人) persönlich. Außerdem darf für ein Geschäft, das zwei Agenturen gemeinsam abwickeln, nur eine Provision verlangt werden. Für die Vermittlung eines Kredits oder die Umschreibung im Grundbuch brauchen Sie einen eigenen Vertrag, und die Gebühren müssen vorher klar genannt werden.

• 🏘️Keine Wohnung mit Trennwänden (隔断房) mieten; die kleinste Mieteinheit ist der ursprünglich geplante Raum, und Küche, Bad und Balkon dürfen nicht zum Wohnen genutzt werden

  Nach den Vorschriften ist die kleinste Mieteinheit der ursprünglich geplante Raum. Küche, Bad, Balkon und Kellerabstellraum dürfen nicht zum Wohnen genutzt werden. Wird eine solche Wohnung bei einer Kontrolle beanstandet, müssen Sie unter Umständen ausziehen. Außerdem darf der Vermieter die Miete während der Mietzeit nicht einfach durch eigene Ankündigung erhöhen.

• 🌾Mit städtischem Hukou (城镇户口) auf dem Land nur ein Bauernhaus mieten und kein Hofland (宅基地) oder Haus darauf kaufen

  Menschen mit städtischem Hukou (城镇户口) dürfen im Dorf weder Hofland (宅基地) noch ein Bauernhaus noch eine «Kleinbesitz-Immobilie» (小产权房) kaufen; das ist durch staatliche Dokumente ausdrücklich verboten. Auch wenn Dorfbewohner sagen «Schreib einfach einen Vertrag», hilft das nicht. Sie zahlen das Geld, und das Haus wird trotzdem nicht Ihres. Wer dauerhaft auf dem Land wohnen will, schließt einen Mietvertrag, der am Stück bis zu 20 Jahre laufen kann und danach verlängert werden kann.

• 🏗️Bei einer Wohnung, die noch im Bau ist (期房), zuerst die Vorverkaufsgenehmigung (预售许可证) prüfen; Anzahlung, Eigenanteil und Kredit nur auf das im Vertrag genannte Überwachungskonto für Vorverkaufsgelder (预售资金监管账户) zahlen

  Eine Wohnung auf dem Plan (期房) ist eine, die noch nicht gebaut, aber schon verkauft wird. Ohne Vorverkaufsgenehmigung darf der Bauträger weder verkaufen noch eine Anzahlung annehmen. Ihre Anzahlung (定金), der Eigenanteil (首付) und der Kredit müssen nach den Vorschriften vollständig auf das Überwachungskonto fließen; die Überwachung endet erst, wenn die Wohnung übergeben werden kann. Geld auf ein anderes Konto fällt nicht unter diesen Schutz.

• 🧾Haben Sie bei einem Neubau das Reservierungsgeld (认购定金) oder die Anzahlung (首付) gezahlt, kommt aber kein förmlicher Vertrag zustande oder wird der Kredit nicht bewilligt (etwa weil nach Vertragsschluss die Politik verschärft wird oder die Bank keine Kredite mehr vergibt), und liegt das nicht an Ihnen, verlangen Sie die Rückzahlung vom Bauträger

  Haben Sie das Reservierungsgeld gezahlt, kommt aber kein förmlicher Vertrag zustande, oder ist im Vertrag ein Kredit vorgesehen, der nicht bewilligt wird, und liegt der Grund weder bei Ihnen noch beim Bauträger, etwa weil nach Vertragsschluss die Politik verschärft wird oder die Bank Kredite stoppt, muss der Bauträger das Geld mit Zinsen zurückzahlen. Liegen dagegen bei Ihrer Kreditauskunft (征信) Zahlungsrückstände vor oder reicht Ihr Einkommen nicht, bekommen Sie das Geld nicht zurück.

• 📏Vor dem Vertragsabschluss beim Neubau klären, wie Abweichungen bei der Wohnfläche behandelt werden, und Zusagen aus Verkaufsprospekt (楼书), Werbung und Modell (沙盘) fotografieren und aufbewahren

  Steht im Vertrag nichts anderes, wird nach der Übergabe die eingetragene Fläche mit der im Vertrag genannten verglichen; bei einer Abweichung von höchstens 3 % wird nach der tatsächlichen Fläche nachgezahlt oder erstattet. Weicht sie um mehr als 3 % ab, können Sie vom Vertrag zurücktreten; der Bauträger muss Ihnen das Geld dann innerhalb von 30 Tagen mit Zinsen zurückzahlen. Beschreibt die Werbung die Wohnungen und die Ausstattung der Anlage sehr konkret und beeinflusst das Ihre Kaufentscheidung, gilt diese Zusage auch dann, wenn sie nicht im Vertrag steht.

• 📅Verzögert der Bauträger die Übergabe oder die Eintragung der Eigentumsurkunde (办证), zuerst schriftlich mahnen und so Beweise sichern; danach die im Vertrag vorgesehene Vertragsstrafe verlangen

  Gibt der Bauträger die Wohnung verspätet heraus, mahnen Sie ihn zuerst schriftlich. Kommt die Übergabe danach innerhalb von drei Monaten immer noch nicht, können Sie vom Vertrag zurücktreten. Steht im Vertrag keine Vertragsstrafe, bekommen Sie Schadensersatz in Höhe der Miete für eine vergleichbare Wohnung in derselben Lage. Bekommen Sie wegen des Bauträgers keine Eigentumsurkunde, gibt es ebenfalls Schadensersatz; liegt die Eintragung mehr als ein Jahr über der Frist, können Sie zurücktreten. Das Recht zum Rücktritt ist befristet; warten Sie nicht untätig ab.

• 🔎Vor dem Vertragsabschluss mit dem Ausweis bei der Immobilien-Registrierungsstelle (不动产登记机构) prüfen, ob die Wohnung belastet oder beschlagnahmt ist, und nach dem Vertragsabschluss die Vormerkung im Grundbuch (预告登记) eintragen lassen

  Vor dem Unterschreiben gehen Sie mit Ihrem Ausweis zur Immobilien-Registrierungsstelle (不动产登记机构) und prüfen, ob die Wohnung belastet oder beschlagnahmt ist oder schon an jemand anderen eingetragen wurde. Ist im Vertrag die Vormerkung (预告登记) vereinbart, lassen Sie sie direkt nach dem Unterschreiben eintragen. Ist sie eingetragen, kann der Verkäufer die Wohnung ohne Ihre Zustimmung nicht mehr weiterverkaufen oder belasten, und die Registrierungsstelle nimmt solche Anträge nicht an. Die Vormerkung muss innerhalb von 90 Tagen nach dem Zeitpunkt beantragt werden, ab dem die förmliche Übertragung möglich ist; danach verfällt sie.

• 📉Bei einer Hypothek mit variablem Zins, deren Zins deutlich über dem neu ausgegebener Hypotheken liegt, bei der Bank eine Zinssenkung verhandeln oder eine Umschuldung beantragen

  Der Hypothekenzins besteht aus einem Basiszins plus einem Aufschlag; dieser Aufschlag war bisher fest vereinbart, seit 2024 darf man ihn mit der Bank neu verhandeln. Liegt Ihr Zins deutlich über dem, was landesweit für neu ausgegebene Hypotheken gilt, können Sie bei der Bank eine Senkung verlangen oder einen neuen Kredit beantragen, der den alten ablöst. Bei einem Kredit von 1.000.000 Yuan (100 万元) über 30 Jahre spart man bei einem um einen halben Prozentpunkt niedrigeren Zins etwa 100.000 Yuan (10 万元) an Zinsen.