Saran-saran ini membahas aturan Tiongkok daratan dan tidak berlaku di Indonesia; dicantumkan untuk yang tinggal di Tiongkok.
-
📝Jumlah deposit sewa, waktu pengembaliannya, dan keadaan yang boleh dipotong harus ditulis dalam kontrak
Berapa deposit, kapan dikembalikan, dan dalam keadaan apa boleh dipotong, harus ditulis dalam kontrak sebelum ditandatangani. Alasan pemotongan yang tidak tertulis dalam kontrak tidak boleh dipakai pemilik rumah untuk memotong deposit Anda saat Anda pindah.
-
🚪Kalau air dan listrik diputus, kunci diganti, atau ada orang yang datang mengancam agar Anda pergi, segera lapor polisi dan simpan bukti: peraturan melarang cara-cara ini untuk memaksa Anda mengosongkan rumah
Pemilik rumah tidak boleh memaksa Anda membatalkan kontrak atau pindah dengan memutus air dan listrik, mengganti kunci, atau datang mengancam; peraturan melarangnya dengan tegas. Kalau hal itu terjadi, segera lapor polisi. Catatan penanganan polisi akan menjadi bukti kalau nanti Anda menuntut ganti rugi. Jangan melawan sendiri.
-
🏦Agen tidak boleh menerima dan membayarkan sewa serta deposit; uang dibayar langsung kepada pemilik rumah
Menurut aturan, sewa dan deposit tidak boleh diterima atau dibayarkan oleh agen; uang harus dibayar langsung kepada pemilik rumah. Kalau uang melewati tangan agen, makin besar kesempatan agen itu menggelapkan dan kabur. Kalau benar-benar kabur, sewa Anda hilang, dan Anda juga bisa diusir oleh pemilik rumah. Sebelum membayar, cocokkan nama penerima dengan nama di sertifikat kepemilikan (产权证).
-
🔒Sebelum menyewa apartemen sewa jangka panjang (长租公寓), cek dulu rekening pengawasan dana (资金监管账户); jangan tergiur murah lalu bayar setahun sekaligus
Membayar setahun sekaligus, potongan harganya tidak seberapa. Begitu perusahaannya bangkrut, deposit dan sisa sewa belasan bulan Anda ikut hilang. Lebih buruk lagi kalau dikaitkan dengan pinjaman cicilan sewa (租金贷): apartemennya kabur, pinjamannya tetap harus Anda cicil setiap bulan. Sebelum tanda tangan, cek dulu apakah perusahaan itu mengumumkan rekening pengawasan dana.
-
🏠Kalau rumah dijual selama masa sewa, kontrak sewa tetap berlaku dan Anda tidak perlu pindah
Kalau rumah dijual selama masa sewa, kontrak sewa Anda tetap berlaku. Pemilik baru harus membiarkan Anda tinggal sampai masa sewa berakhir sesuai kontrak asli. Tidak perlu pindah, dan tidak perlu merundingkan harga lagi. Syaratnya, Anda sudah tinggal di sana secara sah; simpan bukti kontrak, catatan transfer, dan tanggal masuk.
-
🏦Rumah bekas: kalau agen menerima pembayaran rumah, uang harus lewat rekening simpanan khusus dana transaksi (交易资金专用存款账户) yang dibuka agen di bank
Harga rumah bernilai beberapa ratus ribu sampai beberapa juta yuan (几十万到几百万), ini transaksi dengan nilai satu kali terbesar dalam panduan ini. Kalau agen menerima pembayaran rumah, menurut aturan harus lewat rekening khusus yang dibuka agen di bank, bukan ditransfer lewat WeChat ke pribadi makelar. Selain itu, dua agen yang bekerja sama dalam satu transaksi hanya boleh menerima satu komisi; jasa pengurusan pinjaman dan balik nama harus dengan kontrak tersendiri, dan biayanya dijelaskan di awal.
-
🏘️Jangan menyewa kamar sekat (隔断房): unit sewa terkecil adalah kamar yang memang dirancang sejak awal, dan dapur, kamar mandi, serta balkon tidak boleh ditempati
Menurut aturan, unit sewa terkecil adalah kamar yang sejak awal memang dirancang. Dapur, kamar mandi, balkon, dan gudang bawah tanah tidak boleh ditempati. Kalau rumah seperti ini ditindak, Anda bisa disuruh pindah. Selain itu, selama masa sewa pemilik rumah juga tidak boleh menaikkan sewa seenaknya.
-
🌾Penduduk berhukou kota yang ingin tinggal di desa cukup menyewa rumah pedesaan; jangan membeli lahan pekarangan desa (宅基地) atau rumah di atasnya
Penduduk berhukou kota tidak boleh membeli lahan pekarangan desa, rumah milik petani, atau «rumah hak milik kolektif» (小产权房) di desa; dokumen negara melarangnya dengan tegas. Kalau orang desa bilang «tulis kontrak saja sudah cukup», itu juga tidak berlaku: uang sudah keluar, tetapi rumahnya tidak akan menjadi milik Anda. Mau tinggal lama di desa, buat kontrak sewa; masa sewa paling lama 20 tahun sekali, dan bisa diperpanjang saat berakhir.
-
🏗️Membeli rumah yang belum jadi (期房): cek dulu izin pra-jual (预售许可证), dan uang muka serta KPR hanya masuk ke rekening pengawasan dana pra-jual (预售资金监管账户) yang tercantum dalam kontrak
Rumah yang belum jadi (期房) adalah rumah yang sudah dijual sebelum selesai dibangun. Tanpa izin pra-jual (预售许可证), pengembang tidak boleh menjual dan tidak boleh memungut uang pemesanan. Uang muka dan KPR yang Anda bayar menurut aturan harus seluruhnya masuk ke rekening pengawasan; pengawasan baru dicabut setelah rumah siap diserahkan. Uang yang masuk ke rekening lain tidak termasuk perlindungan ini.
-
🧾Membeli rumah baru: sudah membayar uang pesanan (认购定金) atau uang muka, tetapi kontrak resmi tidak jadi ditandatangani atau KPR tidak disetujui, dan bukan karena Anda (misalnya kebijakan diperketat setelah penandatanganan atau bank menghentikan kredit): minta pengembang mengembalikan uangnya
Sudah membayar uang pesanan dan tidak jadi menandatangani kontrak resmi, atau kontrak menyebutkan memakai KPR tetapi KPR tidak disetujui; asalkan penyebabnya bukan Anda dan bukan pengembang, misalnya kebijakan diperketat setelah penandatanganan atau bank menghentikan kredit, pengembang harus mengembalikan uang pesanan atau uang rumah beserta bunganya. Kalau catatan kredit (征信) Anda sendiri ada tunggakan atau penghasilan tidak cukup, uang pesanan tidak dikembalikan.
-
📏Membeli rumah baru: sebelum tanda tangan, pahami dulu cara menangani selisih luas; simpan foto janji di brosur, iklan, dan maket
Kalau kontrak tidak mengatur lain, luas yang tercatat setelah serah terima berbeda dari kontrak sampai 3% atau kurang, dihitung sesuai kenyataan, lebih bayar atau kurang bayar. Kalau selisihnya lebih dari 3%, Anda boleh membatalkan, dan pengembang harus mengembalikan uang dalam 30 hari beserta bunga. Janji tentang kompleks, rumah, dan fasilitas dalam iklan yang sangat spesifik dan memengaruhi keputusan Anda membeli, meskipun tidak ditulis dalam kontrak, tetap dihitung.
-
📅Membeli rumah baru, pengembang terlambat menyerahkan rumah atau terlambat mengurus sertifikat: kirim surat teguran tertulis dulu untuk bukti, baru tuntut denda keterlambatan sesuai kontrak
Kalau pengembang terlambat menyerahkan rumah, tegur secara tertulis dulu; kalau dalam tiga bulan belum juga diserahkan, Anda boleh membatalkan. Kalau kontrak tidak menyebutkan denda, Anda diberi ganti rugi sebesar sewa rumah sejenis di lokasi yang sama. Kalau sertifikat tidak bisa didapat karena kesalahan pengembang, juga harus ada ganti rugi; kalau lewat batas waktu pengurusan lebih dari satu tahun, Anda boleh membatalkan. Hak membatalkan ada batas waktunya, jadi jangan terus diam tanpa mengambil keputusan.
-
🔎Sebelum tanda tangan jual beli rumah, pastikan tidak ada sitaan atau hipotek; setelah tanda tangan, urus pendaftaran pemberitahuan (预告登记) di kantor pendaftaran properti
Sebelum tanda tangan, bawa KTP ke kantor pendaftaran properti untuk mengecek apakah rumah ini dijaminkan, disita, atau sudah didaftarkan atas nama orang lain. Kalau kontrak menyepakati pendaftaran pemberitahuan, segera urus setelah tanda tangan. Setelah didaftarkan, penjual tidak bisa menjual atau menjaminkan lagi tanpa persetujuan Anda, dan kantor pendaftaran tidak akan memprosesnya. Harus diurus dalam 90 hari sejak bisa dibalik nama secara resmi; kalau lewat, tidak berlaku.
-
📉Punya KPR berbunga mengambang dan bunganya lebih tinggi dari KPR baru yang diberikan: minta bank menurunkan bunga atau ajukan pinjaman baru untuk menggantikannya
Bunga KPR adalah suku bunga acuan (基准利率) ditambah beberapa poin; poin tambahan itu dulu ditetapkan tetap, dan sejak 2024 Anda boleh membicarakan perubahannya dengan bank. Kalau bunga Anda lebih tinggi dari KPR baru yang diberikan di seluruh negeri, Anda bisa minta bank menurunkannya, atau mengajukan pinjaman baru untuk menggantikan yang lama. Contoh: pinjaman 1.000.000 (100 万) yuan, 30 tahun, bunga lebih rendah 0,5 poin persentase, bunga yang dihemat sekitar 100.000 (10 万) yuan.
