Depozitonuz kesildiğinde, ev sahibi sizi çıkarmaya çalıştığında ya da uzun süreli kiralık daire batınca ne yapılır; inşaat halindeki konut parası nereye yatırılır; teslim gecikirse ne olur; konut kredisi faizi pazarlık edilebilir mi; köyde yaşamak için köy evi alınabilir mi?
İmzadan önce ev sahibinden kimlik belgesini ve mülkiyet belgesini göstermesini isteyin. Sonra kimlik belgenizle gayrimenkul tescil kurumuna gidip dairenin ipotekli ya da haczedilmiş olup olmadığına bakın; sözleşme imzalanmadan da sorgulanabilir. Kiraya verilmeden önce ipotek edilmiş ya da haczedilmiş bir daire ihaleyle satılıp sahibi değişirse, oturmaya devam etmenizi talep edemezsiniz. Tüm ödemeleri banka havalesiyle yapın ve açıklama kısmına amacını yazın; böylece bir kayıt kalır.
Çok değen
Kanıt A
Para
Yalnızca Çin anakarası 14 öneri
Bu öneriler Çin anakarasının kurallarıyla ilgilidir ve Türkiye için geçerli değildir; Çin’de yaşayanlar için buradadır.
Depozito ne kadar, ne zaman iade edilecek ve hangi durumda kesinti yapılabilecek; bunların hepsi imzalamadan önce sözleşmeye yazılmalı. Sözleşmede yer almayan kesinti gerekçeleriyle ev sahibi, evi boşaltırken depozitonuzdan düşemez.
Ev sahibi su ve elektriği keserek, kilidi değiştirerek ya da kapıya gelip tehdit ederek sizi sözleşmeyi bozmaya ya da evden çıkmaya zorlayamaz; mevzuat bunu açıkça yasaklar. Bu durumla karşılaşırsanız polisi arayın. Polisin tuttuğu kayıt, ileride zararınız için tazminat isterken elinizdeki kanıt olacaktır. Kendiniz karşılık vererek kavgaya girmeyin.
Kurala göre kira ve depozito aracı kurum eliyle tahsil edilip aktarılmaz; para doğrudan ev sahibine ödenir. Para aracı kurumun elinden bir kez geçerse, onun parayı alıp kaçma ihtimali doğar. Gerçekten kaçarsa kiranız boşa gider ve bir de ev sahibi sizi evden çıkarabilir. Ödemeden önce, alıcının adının mülkiyet belgesindeki isimle aynı olduğunu kontrol edin.
Bir yıllık kirayı tek seferde ödemenin sağladığı indirim pek azdır. Şirket batarsa depozitonuz ve kalan on küsur aylık kiranız da gider. Kira kredisine (租金贷) bağlanmışsa durum daha da kötüdür: daire kapanır ama kredi taksitlerini yine siz ödemeye devam edersiniz. Sözleşmeyi imzalamadan önce, kurumun kamuya açık bir fon denetim hesabı olup olmadığını kontrol edin.
Kira süresi içinde ev satılsa da sözleşmeniz geçerlidir. Yeni ev sahibi, sözleşmeye göre süresi dolana kadar sizin oturmanıza izin vermek zorundadır. Taşınmanız gerekmez, yeniden pazarlık yapmanız da gerekmez. Bunun şartı, o evde yasal olarak oturuyor olmanızdır; sözleşmenizi, kira ödeme kayıtlarınızı ve giriş tarihinizi kanıt olarak saklayın.
Ev parası birkaç yüz bin ile birkaç milyon yuan arasında (几十万到几百万) değişen, bu kitaptaki tek kalemde en büyük harcamadır. Aracı kurum bu parayı tahsil ediyorsa, kuralına göre bankada açtığı özel hesap üzerinden ödeme yapmak zorundadır; WeChat (微信) üzerinden komisyoncunun kişisel hesabına para gönderilmez. Ayrıca iki aracı kurum aynı işte birlikte çalışsa bile yalnızca bir komisyon alabilir; kredi aracılığı ve tapu işlemleri için ayrı sözleşme yapılmalı ve ücret önceden açıkça belirtilmelidir.
Kurallara göre en küçük kiralama birimi, tasarlandığı haliyle bir odadır. Mutfak, banyo, balkon ve bodrum deposu insan kalması için kullanılamaz. Bu tür daireler denetimde tespit edilirse taşınmanız gerekebilir. Ayrıca kira süresi içinde ev sahibi, kendi kafasına göre kirayı artıramaz.
Kentli hukou'su (城镇户口) olan kişiler köyde köy konut arsası (宅基地), köylünün evi ya da «küçük mülkiyetli konut» (小产权房) satın alamaz; bunu devlet belgeleri açıkça yasaklar. Köylülerin «sözleşme yapmak yeter» demesi de işe yaramaz: ödediğiniz para gider, ev de size ait olmaz. Köyde uzun süre yaşamak istiyorsanız kira sözleşmesi imzalayın; bir seferde en fazla 20 yıl için yapılabilir ve süre dolunca yenilenebilir.
Henüz inşa edilmeden satılan daire, yani inşaat hâlindeki daire (期房) demektir. Ön satış izin belgesi yoksa geliştirici satış yapamaz ve kapora alamaz. Ödediğiniz peşinat ve kredi, kurala göre tamamen denetim hesabına yatırılmalı; daire teslim edilebilir hâle gelince denetim kalkar. Para başka bir hesaba giderse bu koruma kapsamında kalmaz.
Rezervasyon kaporasını ödeyip resmi sözleşme imzalanamadıysa ya da sözleşmede kredi ile ödeneceği yazıp kredi çıkmadıysa ve sebep ne sizde ne de geliştiricide ise (örneğin imzadan sonra politika sıkılaşması ya da bankanın kredi vermeyi durdurması), geliştirici kaporayı ya da daire parasını faiziyle birlikte geri vermek zorundadır. Kendi kredi geçmişinizde gecikme (逾期) ya da yetersiz gelir varsa, kaporanız iade edilmez.
Sözleşmede başka bir şey yazılmamışsa, tesliminde tescil edilen metrekare sözleşmedekinden %3'ü aşmazsa fazlası iade edilir ya da eksiği ödenir. Fark %3'ü aşarsa dairenin iadesini talep edebilirsiniz; geliştirici 30 gün içinde parayı faiziyle geri öder. Reklamda sitenin dairesi ve tesisleri hakkında verilen, satın alıp almamanızı etkileyen somut vaatler, sözleşmeye yazılmamış olsa da geçerlidir.
Geliştirici daireyi geç teslim ederse önce yazılı olarak uyarın; üç ay içinde hâlâ teslim etmezse dairenin iadesini isteyebilirsiniz. Sözleşmede cezai şart yazılmamışsa, aynı semtteki benzer dairelerin kirası üzerinden tazminat ödenir. Geliştiricinin kusuru yüzünden tapu alınamazsa da tazminat gerekir; tapu süresinin üzerinden bir yıldan fazla geçmişse dairenin iadesini isteyebilirsiniz. Fesih hakkının bir süresi vardır; uzun süre karar vermeden beklemeyin.
İmzadan önce kimlik belgenizle gayrimenkul tescil kurumuna gidip dairede ipotek ya da haciz olup olmadığına, daha önce başkasına tescil edilip edilmediğine bakın. Sözleşmede ön tescil yapılması kararlaştırıldıysa, imzadan hemen sonra yaptırın. Ön tescil yapıldıktan sonra satıcı, sizin onayınız olmadan daireyi yeniden satamaz ya da ipotek edemez; tescil kurumu buna izin vermez. Ön tescil, tapu devri gerçekten yapılabilir hâle geldikten sonra 90 gün içinde yaptırılmalıdır; süre geçerse ön tescil geçerliliğini kaybeder.
Konut kredisi faizi, bir baz faiz oranının (基准利率) üstüne birkaç puan eklenerek belirlenir; eklenen puanlar başlangıçta sabitlenmişti, ama 2024'ten itibaren bankayla yeniden görüşmenize izin veriliyor. Faiziniz Çin genelinde yeni verilen konut kredilerinin belirgin biçimde üzerindeyse, bankadan faizi indirmesini isteyebilir ya da yeni bir kredi çekip eskisini kapatmak için başvurabilirsiniz. Diyelim ki 1.000.000 yuan (100万元) kredi, 30 yıl vadeli ve faiz yarım yüzde puan düşük olsun; toplam faiz yaklaşık 100.000 yuan (10万元) daha az olur.
