§15 · 15 項目
敷金を差し引かれた、大家に追い出された、長期賃貸の会社が破綻した。どうすればよいか。田舎に移り住みたい場合、農村部の家を買えるか？
この節のうち日本でも当てはまる項目です。
契約前に、家主に身分証と不動産権属証を出してもらってください。そのうえで身分証を持って不動産登記機関（中国の不動産登記所）に行き、その家に抵当権が付いていないか、差し押さえられていないかを調べてください。契約書がなくても調べられます。賃貸に出す前から抵当に入っていたり差し押さえられていたりする家は、競売で持ち主が変わると、以前の賃貸契約を理由に住み続けることを求められません。すべての支払いは振込にし、備考欄に用途を書いて、記録を残してください。
以下は中国本土の制度の話で、日本には当てはまりません。中国で暮らす人の参考用です。
敷金（押金）がいくらか、いつ返されるか、どんな場合に差し引かれるかは、署名する前に契約書に書いておく必要があります。契約書に書かれていない差し引きの理由は、家主が退去時にあなたの敷金から差し引くことはできません。
家主は、水道や電気を止めたり、鍵を替えたり、訪ねてきて脅したりして、契約の解除や退去を迫ることはできません。法規で明確に禁じられています。そうした事態になったら、まず警察に通報してください。出動の記録は、後で損害賠償を求めるときの証拠になります。自分で相手と対抗するのはやめてください。
規定により、家賃と敷金を仲介業者がまとめて受け取ったり支払ったりしてはならず、お金は直接家主に払います。お金が仲介業者の手を一度経由すると、持ち逃げされる機会が一つ増えます。実際に持ち逃げされたら、家賃は無駄になり、家主からも退去を求められかねません。支払う前に、受取人が不動産権属証（産権証）に記載された名義人と同じかを確認してください。
1年分を一括で払っても、割引はわずかです。会社が倒産すると、敷金と残りの十数か月分の家賃が一緒に失われます。家賃ローン（租金贷）と組むとさらに悪く、マンションがなくなっても、ローンは毎月あなたが返し終えなければなりません。契約前に、資金監管口座を公示しているかを確認してください。
賃貸期間中に家が売却されても、あなたの賃貸契約はそのまま有効です。新しい家主は元の契約に従い、期間満了まで住ませなければなりません。引っ越す必要も、改めて家賃を交渉する必要もありません。ただし、すでに合法的に住んでいることが前提です。契約書、振込記録、入居日の証拠は残しておいてください。
物件代金は数十万から数百万元と、この本で扱う中で一件の金額が最も大きいものです。仲介業者が代金を預かる場合、規定により、銀行に開設された専用口座を使わなければならず、担当の仲介人個人にWeChatで振り込んではいけません。また、二社の仲介業者が共同で一件を扱う場合でも、受け取れる手数料は一件分だけです。ローンの代行や名義変更の代行は、別途契約書を交わし、事前に料金を明示してもらってください。
規定により、最小の賃貸単位は、もともと設計された部屋です。キッチン、トイレ、ベランダ、地下の収納室は、住居として使ってはいけません。このような部屋が摘発されると、あなたが引っ越さなければならないこともあります。また、賃貸期間中に家主が勝手に「家賃を上げる」と言っても、上げることはできません。
都市戸籍（城鎮戸口）の人は、農村で宅基地（農村の住宅用地）、農民の家、または「小産権房」を買うことはできず、国の文書で明確に禁じられています。村の人が「契約書を書けばいい」と言っても同じです。お金を払っても、その家はあなたのものにはなりません。田舎に長く住みたいなら、賃貸契約を結んでください。1回の契約期間は最長20年で、期限が来たら更新します。
期房（まだ完成していないうちに販売される住宅）とは、建設が完了する前に売り出される住宅のことです。預售許可証がなければ、開発業者は販売できず、定金（手付金）を受け取ることもできません。頭金とローンは、規定により全額を監管口座に入れなければならず、物件を引き渡せる状態になってから監管が解除されます。別の口座に振り込んだお金は、この保護の対象になりません。
認購定金を払ったのに正式な契約に至らなかった場合、または契約書にはローンを使うと書かれているのにローンが承認されなかった場合で、原因があなたにも開発業者にもないとき（契約後の政策引き締めや銀行の融資停止など）は、開発業者が定金や物件代金を利息つきで返還しなければなりません。ただし、あなた自身の信用記録（征信）に延滞がある、収入が足りないといった理由であれば、定金は返還されません。
契約に別段の定めがない場合、引き渡し後に登記された面積と契約上の面積との差が3%以内なら、実際の面積に応じて差額を精算します。差が3%を超える場合は、住宅の返品ができ、開発業者は30日以内に代金を利息つきで返還しなければなりません。広告で団地の住宅や付帯設備について具体的に説明され、あなたが購入するかどうかの判断に影響するような約束は、契約書に書かれていなくても有効です。
開発業者の引き渡しが遅れた場合は、まず書面で催告してください。それでも3か月以内に引き渡されなければ、住宅の返品ができます。契約に違約金の定めがない場合は、同じ地域の同種の住宅の賃料を基準に賠償を受けられます。開発業者の責任で権属証を取得できない場合も賠償の対象になります。権属証の手続き期限を1年以上過ぎた場合は、返品できます。返品の権利には期限があるため、長く態度を決めずに放置しないでください。
契約前に身分証を持って不動産登記機関に行き、その住宅に抵当が付いていないか、差し押さえられていないか、先に別の人へ登記されていないかを確認してください。契約で予告登記をすることを決めておき、契約後すぐに手続きをしてください。予告登記をすると、売主があなたの同意なしに売却したり抵当を設定したりしても、登記機関はそれを受け付けません。正式に名義変更（过户）できるようになってから90日以内に手続きが必要で、過ぎると効力を失います。
住宅ローンの金利は、基準金利に上乗せ幅を加えたものです。上乗せ幅は契約時に固定されていましたが、2024年からは銀行と相談して変更できるようになりました。あなたの金利が、全国で新たに貸し出されている住宅ローンの金利より大きく高い場合は、銀行に引き下げを相談するか、新しいローンに借り換えて古いローンを置き換えることを申請できます。100万元を30年借りて金利が0.5ポイント低い場合、利息はおよそ10万元少なくなります。
