डिपॉज़िट कट जाए, मकान-मालिक निकालने लगे, या लंबी-अवधि के अपार्टमेंट की कंपनी डूब जाए तो क्या करें? प्री-सेल घर (期房) का पैसा कहाँ जमा करें, घर देर से मिले तो क्या करें, होम लोन की दर कम कराई जा सकती है या नहीं, और गाँव में घर ख़रीदा जा सकता है या नहीं?
अनुबंध से पहले मकान-मालिक से पहचान पत्र और संपत्ति स्वामित्व प्रमाणपत्र (产权证) माँगें। फिर अपना पहचान पत्र लेकर रियल एस्टेट रजिस्ट्रेशन कार्यालय (不动产登记机构) जाएँ और देखें कि घर पर गिरवी (抵押) या कुर्की (查封) है या नहीं। अनुबंध न हुआ हो, तब भी यह जाँच हो सकती है। जो घर किराए पर देने से पहले ही गिरवी या कुर्क हो चुका हो, और बाद में नीलामी में किसी और के नाम हो जाए, तो आप नए मालिक से मूल अनुबंध के हिसाब से रहने की माँग नहीं कर सकते। सारे पैसे बैंक ट्रांसफ़र से दें और उसके नोट में «फ़लाँ मकान का फ़लाँ महीने का किराया» लिखें। यह लेखक का व्यावहारिक सुझाव है: विवाद हो तो इसी से साबित होगा कि आपने पैसे दिए और किस चीज़ के लिए दिए।
काफ़ी फ़ायदेमंद
सबूत A
पैसा
सिर्फ़ मुख्यभूमि चीन 14 सलाहें
ये सलाहें मुख्यभूमि चीन के नियमों के बारे में हैं और भारत में लागू नहीं होतीं; ये चीन में रहने वालों के लिए हैं।
जमा कितना है, कब लौटेगा, और किस हालत में उसमें से कटेगा, यह दस्तख़त से पहले ही अनुबंध में लिखवा लें। जो कटौती की वजह अनुबंध में नहीं लिखी, मकान-मालिक घर ख़ाली कराते समय उसके लिए आपका डिपॉज़िट नहीं काट सकता।
मकान-मालिक पानी-बिजली काटकर, ताला बदलकर या घर आकर धमकाकर आपको अनुबंध तोड़ने या घर छोड़ने पर मजबूर नहीं कर सकता; क़ानून में इसकी साफ़ मनाही है। ऐसा हो तो पहले पुलिस को बुलाएँ। पुलिस का रिकॉर्ड आगे नुक़सान की भरपाई माँगते समय आपका सबूत बनेगा। ख़ुद उलझकर सामने वाले से झगड़ा न करें।
नियम के अनुसार किराया और जमा एजेंसी के ज़रिए जमा या भेजे नहीं जाने चाहिए; पैसा सीधे मकान-मालिक को जाए। पैसा एजेंसी के हाथ से गुज़रा तो उसके भाग जाने का एक और मौक़ा बन जाता है। अगर वह सच में भाग गई, तो आपका किराया बेकार चला जाएगा और मकान-मालिक आपको निकाल भी सकता है। पैसा भेजने से पहले मिलान कर लें कि प्राप्तकर्ता का नाम संपत्ति स्वामित्व प्रमाणपत्र (产权证) पर वही है।
पूरे साल का किराया एक साथ देने पर जो छूट मिलती है, वह ज़्यादा नहीं होती। कंपनी दिवालिया हो गई, तो आपका डिपॉज़िट और बाक़ी के दस से ज़्यादा महीनों का किराया, दोनों डूब जाते हैं। किराया-लोन (租金贷) से जुड़ा हो तो हालत और बुरी है: अपार्टमेंट चला गया, फिर भी लोन की हर महीने की किस्त आपको ही भरनी है। साइन करने से पहले देखें कि उसने फ़ंड-निगरानी खाते की जानकारी सार्वजनिक की है या नहीं।
अवधि के दौरान घर बिक जाए, तो भी आपका किराया-अनुबंध वैध रहता है। नया मकान-मालिक मूल अनुबंध के अनुसार अवधि पूरी होने तक आपको रहने देगा। न घर बदलना पड़ेगा, न नए सिरे से किराए पर बात करनी होगी। शर्त यह है कि आप वहाँ क़ानूनी तौर पर रह रहे हों, और अनुबंध, भुगतान के रिकॉर्ड और रहने की तारीख़ का सबूत सँभालकर रखें।
घर की रक़म लाखों युआन में होती है, यानी इस किताब में यह सबसे बड़ा एकल लेन-देन है। एजेंसी पैसा ले रही हो, तो नियम के अनुसार वह बैंक में खुले उसके अलग खाते से ही जाना चाहिए; ब्रोकर के निजी WeChat पर ट्रांसफ़र नहीं होना चाहिए। दो एजेंसियाँ मिलकर एक सौदा करें, तो कमीशन सिर्फ़ एक ही लेने का नियम है। लोन या ट्रांसफ़र का काम कराने के लिए अलग अनुबंध करें और फ़ीस पहले से तय करें।
नियम के अनुसार सबसे छोटी किराया-इकाई वह कमरा है जो मूल रूप से बनाया गया था। रसोई, शौचालय, बालकनी और तहख़ाने का स्टोरेज रहने के लिए नहीं है। ऐसा घर जाँच में पकड़ा जाए, तो आपको वहाँ से निकलना पड़ सकता है। इसके अलावा किराए की अवधि के बीच मकान-मालिक अपने मन से किराया बढ़ा भी नहीं सकता।
शहरी पंजीकरण वाले लोग गाँव में आवासीय ज़मीन (宅基地), किसानों के घर या «छोटा संपत्ति अधिकार» वाले घर (小产权房) नहीं ख़रीद सकते; सरकारी दस्तावेज़ों में इस पर साफ़ रोक है। गाँव वाला कहे «बस एक अनुबंध लिख लो», तो भी यह नहीं चलेगा: पैसा चला जाएगा और घर आपका नहीं होगा। गाँव में लंबे समय तक रहना हो, तो किराया-अनुबंध करें; एक बार में अधिकतम 20 साल का अनुबंध हो सकता है, और अवधि ख़त्म होने पर नवीनीकरण करें।
प्री-सेल घर वह है जो अभी बना नहीं, पर बिकने लगा है। बिल्डर के पास प्री-सेल परमिट (预售许可证) न हो, तो वह न घर बेच सकता है, न बयाना ले सकता है। आपका डाउन पेमेंट और लोन का पैसा नियम के अनुसार पूरा निगरानी खाते में जाना चाहिए, और घर सौंपे जाने लायक़ होने पर ही उस पर से निगरानी हटती है। पैसा किसी और खाते में जाए, तो यह सुरक्षा लागू नहीं होती।
सब्सक्रिप्शन डिपॉज़िट दिया और औपचारिक अनुबंध नहीं हुआ; या अनुबंध में लोन लिखा था और लोन मंज़ूर नहीं हुआ। अगर कारण न आपका है न बिल्डर का, जैसे अनुबंध के बाद नीति सख़्त हो गई या बैंक ने लोन रोक दिया, तो बिल्डर को डिपॉज़िट या डाउन पेमेंट ब्याज सहित लौटाना होगा। आपके अपने क्रेडिट रिकॉर्ड (征信) में EMI देर से चुकाने का दर्ज हो (逾期) या आय कम पड़ती हो, तो डिपॉज़िट नहीं लौटेगा।
अनुबंध में अलग से तय न हो, तो घर सौंपते समय पंजीकृत क्षेत्रफल अनुबंध से 3% के अंदर अंतर हो, तो असली क्षेत्रफल के हिसाब से ज़्यादा हो तो लौटाया जाएगा, कम हो तो अतिरिक्त लिया जाएगा। 3% से ज़्यादा अंतर हो, तो आप घर वापस कर सकते हैं, और बिल्डर 30 दिन में ब्याज सहित पैसा लौटाएगा। विज्ञापन में आस-पास की सुविधाओं और घर के बारे में इतने साफ़ वादे किए गए हों, जो आपका ख़रीदने का फ़ैसला बदल सकते हों, तो वे अनुबंध में न लिखे होने पर भी मान्य हैं।
बिल्डर घर देर से सौंपे, तो पहले उसे लिखित में याद दिलाएँ। नोटिस के बाद तीन महीने में भी न सौंपे, तो आप घर वापस कर सकते हैं। अनुबंध में पेनल्टी (违约金) न लिखी हो, तो उसी इलाक़े के वैसे घर के किराए के बराबर मुआवज़ा मिलेगा। बिल्डर की वजह से संपत्ति स्वामित्व प्रमाणपत्र न मिले, तो भी मुआवज़ा बनता है; पंजीकरण की समय-सीमा एक साल से ज़्यादा निकल जाए, तो घर वापस कर सकते हैं। घर वापस करने का अधिकार भी मियाद में बँधा होता है, इसलिए फ़ैसला लेने में देर न करें।
अनुबंध से पहले पहचान पत्र लेकर रियल एस्टेट रजिस्ट्रेशन कार्यालय (不动产登记机构) जाएँ और देखें कि इस घर पर गिरवी या कुर्की है या नहीं, और कहीं पहले किसी और के नाम तो दर्ज नहीं। अनुबंध में प्रीलिमिनरी रजिस्ट्रेशन (预告登记) करवाने की शर्त हो, तो दस्तख़त के बाद उसे करवा लें। यह होने के बाद बेचने वाला आपकी मंज़ूरी के बिना उसे न बेच सकता है, न गिरवी रख सकता है, और रजिस्ट्रेशन कार्यालय ऐसा करने नहीं देता। असली ट्रांसफ़र (正式过户) हो सकने के बाद 90 दिन के अंदर उसके लिए आवेदन करना होता है; नहीं किया तो यह प्रीलिमिनरी रजिस्ट्रेशन ख़त्म हो जाता है।
होम लोन की दर एक बेंचमार्क दर (基准利率) पर कुछ प्रतिशत अंक जोड़कर बनती है। वह जोड़ पहले अनुबंध में पक्का तय हो जाता था और बदलता नहीं था, पर 2024 से बैंक से बातचीत करके इसे बदलने की इजाज़त है। आपकी दर चीन में नए दिए जा रहे होम लोन से काफ़ी ऊँची हो, तो बैंक से दर घटाने की बात करें, या नया लोन लेकर पुराना बदलने का आवेदन करें। 1,000,000 युआन (100 万) का 30 साल का लोन हो और दर आधा प्रतिशत अंक कम हो, तो ब्याज लगभग 100,000 युआन (10 万) कम होगा।
