Questi consigli riguardano regole della Cina continentale e non valgono in Italia; sono qui per chi vive in Cina.
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📝Scrivere nel contratto d'affitto l'importo del deposito cauzionale, quando viene restituito e in quali casi può essere trattenuto
Quanto è il deposito, quando te lo restituiscono e in quali casi può essere trattenuto: tutto va scritto nel contratto prima di firmare. Una trattenuta che non è scritta nel contratto, il proprietario non può usarla per trattenerti il deposito quando riconsegni la casa.
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🚪Chiamare la polizia e farsi mettere a verbale se il proprietario ti stacca acqua e luce, ti cambia la serratura o ti minaccia per farti andare via: la legge vieta questi metodi
Il proprietario non può costringerti a sciogliere il contratto o ad andartene staccando acqua e luce, cambiando la serratura o minacciandoti di persona: la legge lo vieta espressamente. Se succede, chiama la polizia. Il verbale dell'intervento sarà la prova che ti serve in seguito per chiedere il risarcimento dei danni. Non cercare di affrontare la persona da solo.
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🏦Evitare che l'agenzia riscuota e paghi per tuo conto affitto e deposito: il denaro va dato direttamente al proprietario
Secondo le regole, affitto e deposito non possono passare dall'agenzia per essere riscossi o pagati: il denaro va direttamente al proprietario. Ogni passaggio in più del denaro nelle mani dell'agenzia è un'occasione in più perché si intaschi tutto e scappi. Se succede, perdi l'affitto che hai già pagato e in più il proprietario ti manda via. Prima di pagare, controlla che il destinatario sia il nome che compare sul certificato di proprietà.
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🔒Controllare prima il conto vincolato di gestione dei fondi (资金监管账户) di chi gestisce appartamenti in affitto a lungo termine, e non pagare un anno intero in una volta per un piccolo sconto
Pagare un anno in una volta dà uno sconto piccolo. Se la società fallisce, perdi insieme il deposito e il canone dei restanti dieci-venti mesi. Ancora peggio se hai sottoscritto un prestito per l'affitto (租金贷): se l'appartamento scompare, il prestito lo continui a restituire tu, rata dopo rata. Prima di firmare, verifica che abbia pubblicato il suo conto vincolato di gestione dei fondi.
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🏠Sapere che se la casa in affitto viene venduta durante la locazione il contratto resta valido, e che non devi traslocare
Se la casa viene venduta mentre sei in affitto, il contratto resta valido. Il nuovo proprietario deve farti stare fino alla scadenza alle stesse condizioni. Non devi traslocare né rinegoziare il prezzo. Ma a una condizione: che tu viva già lì legalmente. Conserva il contratto, le ricevute dei bonifici e le prove della data in cui sei entrato.
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🏦Far passare il pagamento di una casa usata riscosso dall'agenzia solo dal conto di deposito dedicato alle transazioni che l'agenzia ha aperto in banca (交易资金专用存款账户)
Il prezzo di una casa va da alcune centinaia di migliaia fino a diversi milioni di CNY (几十万到几百万), ed è la transazione di importo più alto di tutto il libro. Se l'agenzia riscuote il pagamento, deve usare il conto dedicato che ha aperto in banca, non farselo mandare su WeChat dal singolo agente. Inoltre, se due agenzie collaborano per una stessa operazione, può riscuotere una sola commissione; i servizi per il mutuo e per il trasferimento di proprietà vanno sottoscritti con contratti separati, con i costi chiariti in anticipo.
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🏘️Evitare di affittare appartamenti divisi con tramezzi (隔断房): l'unità minima affittabile è la stanza progettata in origine, e cucina, bagno e balcone non possono essere abitati
Secondo le regole, l'unità minima che si può affittare è la stanza come era stata progettata in origine. Cucina, bagno, balcone e cantina non possono essere abitati. Se questo tipo di casa viene sanzionato, potresti dover traslocare. Inoltre, durante la locazione il proprietario non può aumentare l'affitto solo perché lo dice lui.
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🌾Affittare soltanto una casa rurale, senza comprare terreni edificabili rurali (宅基地) né case costruite su di essi, se si ha la residenza urbana (城镇户口) e si vuole vivere in campagna
Chi ha la residenza urbana non può comprare in campagna un terreno edificabile rurale (宅基地), una casa di un contadino o una «casa a proprietà limitata» (小产权房): lo vietano documenti dello Stato. Se qualcuno del villaggio ti dice «basta firmare un contratto», non è così: anche se paghi, la casa non diventerà tua. Se vuoi vivere in campagna a lungo, firma un contratto di affitto: si può firmare per al massimo 20 anni per volta, e alla scadenza si rinnova.
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🏗️Controllare prima il permesso di prevendita (预售许可证) quando si compra una casa non ancora finita (期房), e versare caparra, anticipo e mutuo solo sul conto vincolato di prevendita indicato nel contratto
Una casa non ancora finita (期房) è quella messa in vendita prima di essere costruita. Senza il permesso di prevendita (预售许可证), il costruttore non può vendere né incassare caparre. Il tuo anticipo e il mutuo devono andare tutti sul conto vincolato di gestione, e la somma viene sbloccata solo quando la casa è consegnabile. Se i soldi finiscono su un altro conto, non sono coperti da questa tutela.
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🧾Chiedere al costruttore la restituzione del denaro se hai versato la caparra di sottoscrizione (认购定金) o l'anticipo per una casa nuova, ma non è stato firmato il contratto definitivo o il mutuo non è stato approvato, per cause che non dipendono da te
Se hai versato la caparra di sottoscrizione senza firmare il contratto definitivo, o se il contratto prevedeva il mutuo ma il mutuo non è stato approvato, e la causa non dipende né da te né dal costruttore (per esempio la politica si inasprisce dopo la firma, o la banca blocca i mutui), il costruttore deve restituire caparra o anticipo con gli interessi. Se invece il tuo storico creditizio (征信) ha ritardi o il reddito non basta, la caparra non viene restituita.
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📏Capire, prima di firmare per una casa nuova, come si gestiscono le differenze di superficie, e fotografare le promesse fatte nel depliant (楼书), nella pubblicità e nel plastico (沙盘) per conservarle
Se il contratto non dice altro, alla consegna la superficie registrata può differire da quella scritta nel contratto fino al 3%: si fa il conguaglio, pagando o rimborsando la differenza. Se la differenza supera il 3%, puoi recedere, e il costruttore deve restituire i soldi con gli interessi entro 30 giorni. Le promesse pubblicitarie molto precise sul complesso e sui servizi, che influenzano la tua decisione di acquisto, valgono anche se non sono nel contratto.
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📅Inviare un sollecito scritto per conservare le prove quando il costruttore ritarda la consegna o il certificato di proprietà di una casa nuova, e poi chiedere la penale prevista dal contratto (违约金)
Se il costruttore consegna in ritardo, sollecitalo per iscritto: se non consegna entro 3 mesi dal sollecito, puoi recedere dal contratto. Se il contratto non prevede una penale, ti risarcisce con l'affitto di una casa simile nella stessa zona. Se non ottieni il certificato di proprietà per colpa sua, ti deve comunque risarcire; se il ritardo supera un anno rispetto al termine, puoi recedere. Il diritto di recesso ha una scadenza: non rimandare la decisione all'infinito.
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🔎Controllare prima di firmare per l'acquisto di una casa che non ci siano sequestri o ipoteche e che non sia già registrata a nome di altri, e dopo la firma fare la registrazione preliminare (预告登记) presso l'ufficio di registrazione immobiliare (不动产登记机构)
Prima di firmare, vai all'ufficio di registrazione immobiliare (不动产登记机构) con la carta d'identità e verifica se la casa è ipotecata o sequestrata e se è già stata registrata a nome di qualcun altro. Se nel contratto si è concordato la registrazione preliminare (预告登记), falla subito dopo la firma. Una volta registrata, il venditore non può più vendere o ipotecare la casa senza il tuo consenso, e l'ufficio non lo permette. Va fatta entro 90 giorni da quando il trasferimento ufficiale è possibile; scaduto il termine, la registrazione non vale più.
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📉Chiedere alla banca di abbassare il tasso, o di sostituire il mutuo con uno nuovo, quando si ha un mutuo a tasso variabile (浮动利率房贷) e il proprio tasso è nettamente più alto di quello dei mutui concessi di recente
Il tasso del mutuo è dato da un tasso di riferimento (基准利率) più qualche punto percentuale; i punti aggiunti erano fissati nel contratto, ma dal 2024 è consentito chiedere alla banca di cambiarli. Se il tuo tasso è più alto di quello dei nuovi mutui concessi in tutta la Cina, puoi chiedere alla banca di abbassarlo, oppure chiedere un nuovo prestito per sostituire il vecchio. Un mutuo di 1.000.000 CNY (100 万元) a 30 anni, con mezzo punto percentuale in meno, fa risparmiare circa 100.000 CNY (10 万元) di interessi.
