買首套房要貸款的，先用住房公積金貸款，額度不夠再加商業貸款做組合貸，別直接全做商業貸款

成本

不花錢。要多跑公積金中心或受託銀行一兩趟，放款可能比單做商貸晚幾天。前提是你已經連續交了一段時間公積金

收益

人民銀行 2025 年 5 月 7 日發文下調公積金貸款利率，從 5 月 8 日起執行。5 年以上的首套公積金貸款利率是 2.6%，5 年以下（含 5 年）是 2.1%。第二套的 5 年以上不低於 3.075%，5 年以下不低於 2.525%。截至 2026 年 10 月，這仍是最近一次調整。商業房貸利率按 LPR 加點或減點定，LPR 是貸款市場報價利率。2026 年 9 月 20 日，5 年期以上 LPR 為 3.5%。人民銀行 2026 年第二季度貨幣政策執行報告寫明，6 月「新發放個人住房貸款利率約為3.1%」。能省多少，下面是按等額本息公式自己算的例子。貸 100 萬元、30 年，利率 2.6% 時月供約 4003 元，3.1% 時約 4270 元。每月少約 267 元，30 年少付利息約 9.6 萬元。額度只夠貸 60 萬元公積金、另外 40 萬元走商貸的，也比全走商貸划算。每月少約 160 元，30 年少付利息約 5.8 萬元。第二套房的公積金利率下限 3.075%，和商貸的 3.1% 差不多，省不了多少錢

備註

用公積金貸款有四道門檻。先要交夠公積金。住建部等三部門 2014 年的檔案寫明，連續足額繳存 6 個月以上才能申請，在外地交過的可以合併算。額度和年限各地不同，最高額度由當地公積金管理委員會定。比如北京一人繳存的首套最高 120 萬元，每繳存一年能貸 20 萬元。廣州一人最高 100 萬元，期限不超過 30 年，二手房的樓齡加貸款年限不超過 50 年。買二手房的，按網籤價和評估價裡低的那個算房價，評估價低，能貸的就少。最後是手續多。條例要求公積金中心受理後 10 日內給結論，之後還要辦抵押登記。放款比商貸慢是作者經驗，賣方急著收錢的，籤合同前就說好用公積金貸款。組合貸的首付比例要同時滿足公積金和商貸兩邊的要求。公積金餘額還能提出來還貸，見第 5 節第 3 條（公積金不只用來買房）。已經全做了商貸的，可以找銀行談降利率，見第 15 節第 15 條（協商降利率）。

證據等級

A : 有具體數字，來自薈萃分析、大型佇列或隨機試驗；法律政策類指引到了法條或官方原文.

來源

1. 中国人民银行 (2025). 关于下调个人住房公积金贷款利率的通知（2025 年 5 月 7 日）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202505/content_7022708.htm
2. 中国人民银行 (2025). 同上（人民银行官网原文）. https://www.pbc.gov.cn/zhengwugongkai/4081330/4406346/4693549/2025120618351696797/index.html
3. 全国银行间同业拆借中心受中国人民银行授权 (2026). 贷款市场报价利率（LPR），2026-09-20 公布 5 年期以上 3.50%. https://www.chinamoney.com.cn/chinese/bklpr/
4. 中国人民银行 (2026). 2026 年第二季度中国货币政策执行报告. https://www.pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125227/125957/2026nhbzczxbg/2026081218435062865/index.html
5. 国务院 (2026). 住房公积金管理条例（国务院令第 844 号第三次修订后重新公布，2026 年 9 月 20 日起施行；第九条第（三）项「确定住房公积金的最高贷款额度」，第二十六条「缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款」「应当自受理申请之日起10日内作出准予贷款或者不准贷款的决定」，第二十七条）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12946/202608/content_7079363.html
6. 住房城乡建设部、财政部、中国人民银行 (2014). 关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知（建金〔2014〕148 号，北京住房公积金管理中心转载）. https://gjj.beijing.gov.cn/web/zwgk61/_300587/_300688/375516/index.html
7. 北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心 (2026). 关于进一步优化调整本市房地产政策的通知（京建发〔2026〕400 号，第三部分）. https://gjj.beijing.gov.cn/web/zwgk61/2024zcwj/436433464/436433467/744089355/index.html
8. 广州住房公积金管理中心 (2026). 个人住房公积金贷款服务指南（普通公积金贷款），第十到十二部分. https://gjj.gz.gov.cn/bsfw/qtfw/content/post_5748060.html

原書第 15 節第 16 條. 內容可能過時，不少政策各地執行不一樣，真去辦事、看病、打官司時以當地部門、醫生和律師的說法為準。 免責宣告