買房簽約前查清有沒有查封和抵押，簽約後去不動產登記機構辦預告登記

成本

簽約前帶身分證查一次，半小時。簽約後和賣方帶材料去登記機構跑一趟，按當地標準交登記費

收益

民法典寫明：簽了買房協議，為保障將來拿到房子，可以按約定向登記機構申請預告登記。「預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」預告登記有期限。合同解除這類情形，或者從能辦正式登記那天起 90 日內沒去申請的，預告登記失效。自然資源部的實施細則把它落到登記機構：預售商品房、買賣二手房都可以辦。預告登記生效期間，沒有你的書面同意，賣方拿這套房去申請登記的，登記機構不予辦理。買期房的，開發商沒按約定和你一起申請，你可以單方申請。簽約前能查什麼：有買賣意向的，帶身分證就能查這套房有沒有抵押、預告登記、異議登記，有沒有被查封。網籤備案管不了合同效力。最高法的司法解釋寫明，預售合同沒辦備案，不影響合同有效，雙方約定備案才生效的除外

備註

簽約前怎麼查、要帶什麼，見第 15 節第 6 條（簽約前核對產權證和抵押情況）。沒簽合同時查不到產權人是誰，產權證上的名字要當面和賣方身分證對上。辦預告登記要雙方事先約定，所以把它寫進買賣合同。賣方和別人惡意串通、另籤合同並把房子交了出去，你可以請求確認那份合同無效。但這要打官司，一審普通程式 6 個月起，律師費一般自己出。預告登記是在事前把這條路堵上。

證據等級

A : 有具體數字，來自薈萃分析、大型佇列或隨機試驗；法律政策類指引到了法條或官方原文.

來源

1. 全国人大 (2020). 民法典（第二百二十一条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记暂行条例实施细则（第八十五、八十六条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html
3. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html
4. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html
5. 最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第六、七条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html

原書第 15 節第 14 條. 內容可能過時，不少政策各地執行不一樣，真去辦事、看病、打官司時以當地部門、醫生和律師的說法為準。 免責宣告