세입 계약 전에 권리증서와 저당 여부를 확인하고, 모든 돈은 계좌이체로 용도를 적어 보내기

비용

돈은 들지 않습니다. 신분증을 들고 부동산 등기 기관에 한 번 다녀오면 되며, 조회 한 번에 30분 정도 걸립니다. 어려운 것은 집주인이 직접 나와 권리증서를 보여 주게 하는 것입니다.

얻는 것

계약 전에 집주인은 신분 증명과 부동산 권리 증서를 보여 줘야 합니다. 권리증서가 없다면 임대할 권한이 있음을 증명할 다른 자료를 내야 합니다. 집주인은 이 집의 정보를 당신이 조회하고 확인하는 데도 협조해야 하며, 이는 행정법규가 임대인에게 정한 의무입니다. 아직 계약서를 쓰지 않았다면, 신분증을 들고 집이 있는 시, 현의 부동산 등기 기관에 가서 몇 가지를 조회할 수 있습니다. 조회되는 것은 집의 기본 정보, 공동 소유자 여부, 저당이나 거주권 등기 여부, 압류 여부입니다. 계약서를 쓴 뒤에는 임대차 계약서를 가지고 등기 결과를 조회할 수 있습니다. 이 단계가 중요한 이유는 「매매는 임대차를 깨지 않는다(买卖不破租赁)」에 두 가지 예외가 있기 때문입니다. 집이 세를 주기 전에 은행에 저당 잡혀 있었고, 나중에 경매로 넘어가 채무 변제에 쓰이면, 당신은 새 집주인에게 원래 계약대로 계속 살게 해 달라고 요구할 수 없습니다. 세를 주기 전에 이미 법원이 압류한 집도 마찬가지입니다. 법원이 경매할 때 임대차가 저당권보다 먼저 성립했다면, 법원은 먼저 임대차를 없앤 뒤에 경매합니다. 반대로 먼저 세를 주어 당신이 이미 입주했고, 집주인이 나중에 저당을 잡았다면, 그 저당은 당신의 임대차에 영향을 주지 않습니다. 집이 압류되거나 권리에 분쟁이 있어 살 수 없게 되었다면 계약을 해지할 수 있습니다. 다른 사람이 권리를 주장해 살 수 없게 되었다면 임대료를 줄이거나 내지 않아도 된다고 요구할 수 있습니다. 모든 돈을 계좌이체로 보내면서 「○○ 주택 ○월 임대료」처럼 적는 것은 저자의 경험입니다. 분쟁이 생겼을 때 돈을 냈다는 사실과 무슨 돈인지를 증명할 수 있습니다.

참고

계약서가 없을 때 조회할 수 있는 항목에는 소유자가 누구인지가 포함되지 않습니다. 그래서 권리증서의 이름은 집주인의 신분증과 직접 대조해야 합니다. 계약할 때는 집주인 본인이 나오게 하고, 본인이 올 수 없다면 위임장을 받으십시오. 집주인에게 세를 받아 다시 세를 놓는 경우에는 원래 집주인의 서면 동의가 있어야 합니다. 계약 해지나 임대료 감액 같은 권리는 집주인이 인정하지 않으면 법원에 소송을 내야 합니다. 1심 보통절차는 6개월 이상 걸리며, 변호사 비용은 보통 본인이 부담합니다. 송금할 때 용도를 적어야 한다는 것은 법규로 정해진 것이 아니며, 저자의 경험입니다. 매매 주택도 계약 전에 이렇게 조회할 수 있고, 계약 후에는 「예고등기(预告登记)」를 해야 합니다. 자세한 내용은 제15절 제14항(예고등기)를 보십시오.

근거 수준

A : 메타분석, 대규모 코호트, 무작위 시험의 구체적 수치가 있음. 법률·정책은 조문이나 공식 문서를 확인함.

출처

1. 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第九条第一项：「向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息」）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第八、十九、二十、二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html
3. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号，第二十一条第三项改为「不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形」）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html
4. 全国人大 (2020). 民法典（第四百零五、七百二十三、七百二十四、七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
5. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号，第二十一项第 6 点修改城镇房屋租赁合同解释原第二十条，条文顺序调整后为第十四条：「（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的」）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
6. 最高人民法院 (2004). 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16 号，第三十一条第二款；法释〔2020〕21 号删去第五至七条后为第二十八条第二款）. https://www.court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html
7. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定（法释〔2020〕21 号）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html
8. 证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条

중국어 원서를 번역했습니다. 원서 제 15 절 제 6 항. 내용이 오래되었을 수 있고 제도는 지역마다 다릅니다. 실제로 민원·진료·소송을 할 때는 담당 기관, 의사, 변호사의 안내를 따르세요. 면책 고지