Sebelum menandatangani sewa, periksa sertifikat kepemilikan (产权证) dan status hipotek; semua pembayaran lewat transfer dengan catatan peruntukannya

Biaya

Gratis. Pergi sekali ke kantor pendaftaran properti (不动产登记机构) dengan KTP; pengecekannya memakan waktu setengah jam. Yang sulit adalah meminta pemilik rumah menunjukkan sertifikat kepemilikannya secara langsung.

Yang Anda dapat

Sebelum menandatangani, pemilik rumah harus menunjukkan identitas dan sertifikat hak kepemilikan properti (不动产权属证书). Yang tidak punya sertifikat harus menunjukkan bahan lain yang membuktikan dirinya berhak menyewakan. Pemilik rumah juga harus membantu Anda memeriksa dan memastikan informasi rumah ini; ini kewajiban pemberi sewa menurut peraturan administratif. Kalau belum menandatangani kontrak, Anda bisa membawa KTP ke kantor pendaftaran properti di kota atau kabupaten tempat rumah itu berada untuk memeriksa beberapa hal. Yang bisa dicek: kondisi dasar rumah, apakah ada pemilik bersama, apakah ada pencatatan hipotek atau hak tinggal, dan apakah sedang disita. Setelah ada kontrak, hasil pendaftaran bisa dicek dengan kontrak sewa. Langkah ini penting, karena «jual beli tidak memutus sewa (买卖不破租赁)» punya dua pengecualian. Rumah yang sudah dijaminkan ke bank sebelum disewakan, lalu dilelang untuk melunasi utang, membuat Anda tidak bisa meminta pemilik baru membiarkan Anda tinggal sesuai kontrak lama. Rumah yang sudah disita pengadilan sebelum disewakan juga begitu. Dalam lelang pengadilan, sewa yang didahului oleh hak hipotek akan dihapus dulu sebelum dilelang. Sebaliknya, kalau Anda lebih dulu disewakan dan sudah tinggal, lalu pemilik baru menjaminkan rumah, hipotek itu tidak memengaruhi sewa Anda. Kalau rumah disita atau hak kepemilikannya sengketa sehingga Anda tidak bisa tinggal, Anda boleh memutus kontrak. Kalau ada pihak lain yang mengklaim hak dan membuat Anda tidak bisa tinggal, Anda boleh meminta sewa dikurangi atau tidak dibayar. Membayar lewat transfer dengan catatan «sewa rumah nama X bulan Y» adalah pengalaman penulis: kalau ada sengketa, catatan itu bisa membuktikan Anda sudah membayar dan untuk apa.

Catatan

Dari pengecekan tanpa kontrak, nama pemilik sertifikat tidak termasuk yang bisa dilihat. Jadi nama di sertifikat harus dicocokkan langsung dengan KTP pemilik rumah. Saat tanda tangan, minta pemilik rumah hadir; kalau tidak bisa hadir, perlu surat kuasa. Kalau Anda menyewa dari penyewa utama (二房东), harus ada persetujuan tertulis dari pemilik asli. Hak memutus kontrak dan membayar lebih sedikit, kalau pemilik rumah tidak mengakuinya, harus digugat ke pengadilan. Prosedur biasa tingkat pertama memakan waktu paling sedikit 6 bulan, dan biaya pengacara biasanya ditanggung sendiri. Aturan transfer dengan catatan peruntukan tidak diatur langsung dalam peraturan; itu pengalaman penulis. Pengecekan yang sama bisa dilakukan sebelum membeli rumah bekas, tetapi setelah tanda tangan juga perlu mengurus pendaftaran pemberitahuan (预告登记), lihat §15.14 (pendaftaran pemberitahuan).

Tingkat bukti

A : Angka konkret dari meta-analisis, kohort besar, atau uji acak; untuk hukum dan kebijakan, teks resminya.

Sumber

1. 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第九条第一项：「向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息」）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第八、十九、二十、二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html
3. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号，第二十一条第三项改为「不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形」）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html
4. 全国人大 (2020). 民法典（第四百零五、七百二十三、七百二十四、七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
5. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号，第二十一项第 6 点修改城镇房屋租赁合同解释原第二十条，条文顺序调整后为第十四条：「（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的」）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
6. 最高人民法院 (2004). 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16 号，第三十一条第二款；法释〔2020〕21 号删去第五至七条后为第二十八条第二款）. https://www.court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html
7. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定（法释〔2020〕21 号）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html
8. 证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条

Diterjemahkan dari naskah asli berbahasa Tionghoa. Buku asli, bagian 15, saran 6. Isinya bisa sudah usang dan aturan berbeda di tiap tempat. Saat mengurus sesuatu, berobat, atau berperkara, ikuti petunjuk instansi, dokter, atau pengacara. Penafian