Vor der Vertragsunterschrift Eigentumsurkunde und Belastungen prüfen; alle Zahlungen per Überweisung mit Verwendungszweck leisten

Kosten

Kostet nichts. Mit Ihrem Ausweis (身份证) gehen Sie einmal zur Immobilien-Registrierungsstelle (不动产登记机构); die Abfrage dauert eine halbe Stunde. Schwierig ist, dass der Vermieter die Eigentumsurkunde persönlich vorzeigen muss.

Was es bringt

Vor dem Vertragsabschluss muss der Vermieter Ihnen seinen Ausweis und die Eigentumsurkunde (产权证) der Immobilie zeigen. Hat er keine Eigentumsurkunde, muss er andere Unterlagen vorlegen, die belegen, dass er die Wohnung vermieten darf. Der Vermieter muss außerdem mitwirken, wenn Sie die Angaben zur Wohnung abfragen und überprüfen; das ist eine Pflicht, die die Verwaltungsvorschriften dem Vermieter auferlegen. Haben Sie noch keinen Vertrag unterschrieben, können Sie mit Ihrem Ausweis bei der Immobilien-Registrierungsstelle (不动产登记机构) der Stadt oder des Kreises, in dem die Wohnung liegt, einige Dinge abfragen. Abfragbar sind: die Grunddaten der Wohnung, ob es Miteigentümer gibt, ob eine Hypothek oder ein Wohnrecht (居住权) eingetragen ist und ob die Wohnung beschlagnahmt wurde. Nach dem Vertragsabschluss können Sie mit dem Mietvertrag das Ergebnis der Eintragung abfragen. Dieser Schritt ist wichtig, denn der Grundsatz «Kauf bricht nicht Miete» (买卖不破租赁) hat zwei Ausnahmen. Wurde die Wohnung schon vor der Vermietung bei einer Bank verpfändet und später zur Tilgung der Schulden versteigert, können Sie vom neuen Eigentümer nicht verlangen, dass er Sie zu den ursprünglichen Bedingungen wohnen lässt. Dasselbe gilt für eine Wohnung, die vor der Vermietung bereits vom Gericht beschlagnahmt war. Versteigert ein Gericht die Wohnung und steht der Mietvertrag einer früheren Hypothek im Weg, entfernt das Gericht den Mietvertrag vor der Versteigerung. Umgekehrt gilt: Wurde die Wohnung zuerst an Sie vermietet, sind Sie schon eingezogen und belastet der Vermieter sie erst danach, berührt die Hypothek Ihren Mietvertrag nicht. Ist die Wohnung beschlagnahmt oder ihr Eigentum umstritten, sodass Sie dort nicht wohnen können, dürfen Sie den Vertrag auflösen. Macht ein Dritter ein Recht geltend und können Sie deshalb nicht wohnen, dürfen Sie verlangen, weniger oder gar keine Miete zu zahlen. Alle Zahlungen per Überweisung mit dem Vermerk «Miete für die Wohnung von [Name], [Monat]» zu leisten, ist die Erfahrung des Autors: Kommt es zum Streit, zeigt das, dass Sie gezahlt haben und wofür.

Hinweise

Wer der Eigentümer ist, gehört nicht zu den Angaben, die man ohne Vertrag abfragen kann. Deshalb müssen Sie den Namen auf der Eigentumsurkunde persönlich mit dem Ausweis des Vermieters abgleichen. Der Vermieter selbst sollte zur Unterschrift erscheinen; kann er nicht kommen, brauchen Sie eine Vollmacht (授权委托书). Vermietet ein Untervermieter (二房东) an Sie weiter, brauchen Sie die schriftliche Zustimmung des ursprünglichen Vermieters. Rechte wie die Vertragsauflösung oder eine geringere Miete müssen Sie vor Gericht durchsetzen, wenn der Vermieter sie nicht anerkennt. Ein Verfahren in der ersten Instanz nach dem normalen Verfahren (普通程序) dauert mindestens 6 Monate, und die Anwaltskosten zahlt man in der Regel selbst. Dass beim Überweisen der Verwendungszweck angegeben werden muss, ist in keiner Vorschrift direkt festgelegt; das ist die Erfahrung des Autors. Beim Kauf einer Gebrauchtwohnung lässt sich das ebenso vor dem Unterschreiben prüfen; nach dem Vertragsabschluss muss noch eine Vormerkung eingetragen werden, siehe §15.14 (Vormerkung im Grundbuch).

Evidenzgrad

A : Konkrete Zahlen aus Metaanalysen, großen Kohorten oder randomisierten Studien; bei Recht und Politik der Gesetzes- oder Originaltext.

Quellen

1. 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第九条第一项：「向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息」）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第八、十九、二十、二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html
3. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号，第二十一条第三项改为「不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形」）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html
4. 全国人大 (2020). 民法典（第四百零五、七百二十三、七百二十四、七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
5. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号，第二十一项第 6 点修改城镇房屋租赁合同解释原第二十条，条文顺序调整后为第十四条：「（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的」）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
6. 最高人民法院 (2004). 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16 号，第三十一条第二款；法释〔2020〕21 号删去第五至七条后为第二十八条第二款）. https://www.court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html
7. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定（法释〔2020〕21 号）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html
8. 证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条

Aus dem chinesischen Original übersetzt. Originalbuch, Abschnitt 15, Tipp 6. Inhalte können veraltet sein, und Regeln unterscheiden sich je nach Ort. Wenn Sie tatsächlich zu einer Behörde, zum Arzt oder vor Gericht gehen, gilt, was Behörde, Ärztin oder Anwalt sagen. Haftungsausschluss