Kira sözleşmesi imzalamadan önce mülkiyet belgesini ve ipotek durumunu kontrol edin; tüm ödemeleri banka havalesiyle, açıklama kısmına amacını yazarak yapın

Maliyet

Ücretsiz. Kimlik belgenizle bir gayrimenkul tescil kurumuna gidip sorgulatmak yarım saat sürer. Zor olan, ev sahibinin mülkiyet belgesini yüz yüze göstermesini sağlamaktır.

Ne kazanırsınız

Satış öncesi ev sahibi size kimlik belgesi ve gayrimenkul mülkiyet belgesini göstermek zorundadır. Mülkiyet belgesi yoksa, kiralamaya yetkisi olduğunu gösteren başka bir belge sunmalıdır. Ev sahibi, dairenin bilgilerini sizin sorgulamanıza ve doğrulamanıza da yardımcı olmalıdır; bu, idari düzenlemelerin kiraya verene yüklediği bir yükümlülüktür. Henüz sözleşme imzalanmadıysa, kimlik belgenizle dairenin bulunduğu il ya da ilçedeki gayrimenkul tescil kurumuna gidip birkaç şeyi sorgulayabilirsiniz. Öğrenebilecekleriniz şunlardır: dairenin temel bilgileri, ortak sahiplerinin olup olmadığı, ipotek ya da oturma hakkı (居住权) kaydı bulunup bulunmadığı ve haciz olup olmadığı. Sözleşme imzalandıktan sonra ise kira sözleşmesiyle tescil sonuçlarını sorgulayabilirsiniz. Bu adım önemlidir, çünkü «satış kirayı bozmaz» (买卖不破租赁) ilkesinin iki istisnası vardır. Daire kiraya verilmeden önce bankaya ipotek edilmiş ve sonra ihaleyle satılmışsa, yeni malik sizin eski sözleşmenize göre oturmanıza izin vermek zorunda değildir. Kiraya verilmeden önce mahkeme tarafından haczedilmişse de durum aynıdır. Mahkeme ihalede, kira hakkı önceki bir ipotek hakkını engelliyorsa, önce kira hakkını kaldırıp sonra satar. Tersine, önce size kiraya verilip oturmaya başlamışsanız ve ev sahibi sonradan ipotek yaptıysa, ipotek kira sözleşmenizi etkilemez. Daire haczedildiği ya da mülkiyeti tartışmalı olduğu için oturamıyorsanız sözleşmeyi feshedebilirsiniz. Başkası hak iddia edip oturmanızı engellerse, kira bedelinin azaltılmasını ya da hiç ödenmemesini isteyebilirsiniz. Tüm ödemeleri banka havalesiyle, açıklama kısmına «şu dairenin şu ayki kirası» yazarak yapmak yazarın deneyimidir: bir uyuşmazlık çıktığında, para ödediğinizi ve ne için ödediğinizi kanıtlar.

Notlar

Sözleşme imzalanmadan sorgulanabilen bilgiler arasında mülkiyet sahibinin kim olduğu yer almaz. Bu yüzden mülkiyet belgesindeki isim, ev sahibinin kimlik belgesiyle yüz yüze karşılaştırılmalıdır. Sözleşmede ev sahibinin kendisi bulunmalı; gelemiyorsa vekâletname gerekir. İkinci kiracının (二房东) size kiraya vermesi için asıl ev sahibinin yazılı onayı olmalıdır. Sözleşmeden çıkma ya da kira indirimi gibi haklarınızı ev sahibi kabul etmezse mahkemeye başvurmanız gerekir. Birinci derece yargılamada normal usul en az 6 ay sürer; avukat ücretini genellikle kendiniz ödersiniz. Ödemelerin açıklama kısmına amaç yazılması hakkında bir kural yok; bu yazarın deneyimidir. İkinci el ev alırken de imzadan önce böyle bir sorgulama yapılabilir; imzadan sonra ayrıca ön tescil yaptırmak gerekir, bkz. §15.14 (预告登记).

Kanıt düzeyi

A : Meta-analizlerden, büyük kohort çalışmalarından ya da randomize denemelerden kesin rakamlar; yasa ve politikalarda resmî metin.

Kaynaklar

1. 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第九条第一项：「向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息」）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第八、十九、二十、二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html
3. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号，第二十一条第三项改为「不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形」）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html
4. 全国人大 (2020). 民法典（第四百零五、七百二十三、七百二十四、七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
5. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号，第二十一项第 6 点修改城镇房屋租赁合同解释原第二十条，条文顺序调整后为第十四条：「（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的」）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
6. 最高人民法院 (2004). 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16 号，第三十一条第二款；法释〔2020〕21 号删去第五至七条后为第二十八条第二款）. https://www.court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html
7. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定（法释〔2020〕21 号）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html
8. 证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条

Çince asıl metinden çevrilmiştir. Asıl kitap, bölüm 15, öneri 6. İçerik güncelliğini yitirmiş olabilir ve kurallar yerden yere değişir. Bir işlem, tedavi ya da dava söz konusuysa resmî kurumun, doktorun veya avukatın söylediğine uyun. Sorumluluk reddi