Vérifier, avant de signer un bail, le titre de propriété et les hypothèques du logement, et payer tous les montants par virement en indiquant leur objet

Coût

Gratuit. Une demi-heure pour un aller-retour au bureau d'enregistrement immobilier (不动产登记机构) avec votre carte d'identité. La difficulté : obtenir que le propriétaire vous montre son titre en personne.

Ce que vous y gagnez

Avant la signature, le bailleur doit présenter une pièce d'identité et un titre de propriété immobilière. S'il n'a pas de titre, il doit fournir d'autres documents prouvant qu'il a le droit de louer. Il doit aussi coopérer à la vérification des informations du logement : c'est une obligation que le règlement administratif impose au bailleur. Si le contrat n'est pas encore signé, munissez-vous de votre carte d'identité et rendez-vous au bureau d'enregistrement immobilier (不动产登记机构) de la ville ou du district où se trouve le logement : plusieurs informations peuvent y être vérifiées. On peut savoir notamment la situation générale du logement, s'il a plusieurs copropriétaires, s'il est enregistré comme hypothéqué ou avec un droit d'habitation, et s'il est saisi. Après la signature, le registre peut être consulté sur présentation du bail. Cette étape est importante, car le principe « la vente ne rompt pas le bail » (买卖不破租赁) comporte deux exceptions. Si le logement a été hypothéqué à une banque avant d'être loué, puis vendu aux enchères pour rembourser la dette, vous ne pouvez pas exiger du nouveau propriétaire qu'il respecte l'ancien bail. Il en va de même si le logement était déjà saisi par un tribunal avant la location : lors d'une vente aux enchères judiciaire, lorsque le bail fait obstacle à l'hypothèque antérieure, le tribunal lève d'abord le bail avant de vendre. À l'inverse, si le bail a été conclu et que vous habitez les lieux avant l'hypothèque, celle-ci ne remet pas en cause votre bail. Si le logement est saisi ou si ses droits sont contestés au point que vous ne pouvez pas y habiter, vous pouvez résilier le contrat. Si quelqu'un revendique un droit qui vous empêche d'habiter, vous pouvez demander une réduction ou une exonération du loyer. Payer tout par virement avec la mention « loyer de tel logement, tel mois » est une pratique de l'auteur : en cas de litige, elle prouve que vous avez payé, et ce que vous avez payé.

Remarques

Parmi les éléments vérifiables sans contrat, le nom du propriétaire ne figure pas. Il faut donc comparer le nom du titre de propriété avec la carte d'identité du bailleur, en personne. Le bailleur doit signer en personne ; s'il ne peut pas venir, il faut une procuration écrite. Si vous sous-louez, il faut l'accord écrit du propriétaire initial. Les droits comme la résiliation ou la réduction du loyer, si le bailleur les conteste, impliquent de saisir le tribunal. En première instance, la procédure ordinaire dure au moins 6 mois, et les honoraires d'avocat restent en général à votre charge. La mention du motif dans le virement n'est pas exigée par la loi : c'est une pratique de l'auteur. Pour un achat d'occasion, la même vérification est possible avant la signature, et après la signature il faut faire un pré-enregistrement de la vente, voir §15.14 (pré-enregistrement de la vente).

Niveau de preuve

A : Chiffres précis tirés de méta-analyses, de grandes cohortes ou d’essais randomisés ; pour les lois et politiques, le texte officiel.

Sources

1. 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第九条第一项：「向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息」）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第八、十九、二十、二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html
3. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号，第二十一条第三项改为「不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形」）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html
4. 全国人大 (2020). 民法典（第四百零五、七百二十三、七百二十四、七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
5. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号，第二十一项第 6 点修改城镇房屋租赁合同解释原第二十条，条文顺序调整后为第十四条：「（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的」）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
6. 最高人民法院 (2004). 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16 号，第三十一条第二款；法释〔2020〕21 号删去第五至七条后为第二十八条第二款）. https://www.court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html
7. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定（法释〔2020〕21 号）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html
8. 证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条

Traduit de l’original chinois. Livre original, section 15, conseil 6. Le contenu peut être dépassé et les règles varient selon les lieux. Pour une démarche, un rendez-vous médical ou un procès, suivez ce que disent l’administration, le médecin ou l’avocat. Avertissement