Trước khi ký thuê nhà, đối chiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu và tình trạng thế chấp, mọi khoản tiền đều chuyển khoản và ghi rõ nội dung

Chi phí

Không tốn tiền. Mang chứng minh thư (身份证) đến cơ quan đăng ký bất động sản (不动产登记机构) một chuyến, tra cứu mất nửa tiếng. Khó là phải để chủ nhà trực tiếp đưa giấy chứng nhận quyền sở hữu ra.

Bạn được gì

Trước khi ký, chủ nhà phải xuất trình giấy tờ tùy thân và giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (不动产权属证书). Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì phải đưa ra tài liệu khác chứng minh họ có quyền cho thuê. Chủ nhà còn phải phối hợp để bạn tra cứu, xác minh thông tin căn nhà này, đây là nghĩa vụ mà quy định hành chính đặt ra cho bên cho thuê. Khi chưa ký hợp đồng, mang chứng minh thư đến cơ quan đăng ký bất động sản ở thành phố, huyện nơi có nhà là tra được vài thứ. Những thứ có thể tra là: thông tin cơ bản của căn nhà, có đồng sở hữu hay không, có đăng ký thế chấp hoặc quyền cư trú hay không, có bị tòa án phong tỏa hay không. Sau khi ký hợp đồng, có thể tra kết quả đăng ký dựa trên hợp đồng thuê. Bước này quan trọng, vì nguyên tắc «mua bán không phá vỡ hợp đồng thuê» có hai ngoại lệ. Nhà đã thế chấp cho ngân hàng trước khi cho thuê, rồi bị đem bán đấu giá để trả nợ, thì bạn không thể yêu cầu chủ mới để bạn ở tiếp theo hợp đồng cũ. Nhà đã bị tòa án phong tỏa trước khi cho thuê cũng vậy. Khi tòa án đấu giá, nếu hợp đồng thuê cản trở quyền thế chấp đã có trước, tòa án sẽ gỡ hợp đồng thuê rồi mới đấu giá. Ngược lại, nhà cho bạn thuê trước, bạn đã vào ở, rồi chủ nhà mới thế chấp, thì việc thế chấp không ảnh hưởng đến hợp đồng thuê của bạn. Nhà bị phong tỏa, tranh chấp quyền sở hữu, khiến bạn không ở được, thì bạn có thể hủy hợp đồng. Người khác đến đòi quyền lợi, khiến bạn không ở được, thì bạn có thể yêu cầu trả ít tiền thuê hoặc không phải trả. Mọi khoản tiền đều chuyển khoản, ghi nội dung «tiền thuê tháng nào của căn nhà nào». Đây là kinh nghiệm của tác giả: khi có tranh chấp, nó chứng minh bạn đã trả tiền và trả tiền gì.

Ghi chú

Trong những mục tra được khi chưa ký hợp đồng không có tên chủ sở hữu. Vì vậy tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu phải đối chiếu trực tiếp với chứng minh thư của chủ nhà. Khi ký, để chủ nhà đích thân có mặt; nếu không đến được thì cần giấy ủy quyền. Nhà thuê lại từ người thuê chính (二房东) thì phải có văn bản đồng ý của chủ gốc. Các quyền như hủy hợp đồng, giảm tiền thuê, nếu chủ nhà không công nhận thì phải khởi kiện ra tòa. Thủ tục sơ thẩm thông thường từ 6 tháng trở lên, phí luật sư thường tự trả. Quy định không trực tiếp yêu cầu ghi nội dung chuyển khoản, đây là kinh nghiệm của tác giả. Mua nhà cũ cũng tra cứu được như vậy trước khi ký, sau khi ký còn phải làm đăng ký sơ bộ (预告登记), xem §15.14 (đăng ký sơ bộ).

Mức bằng chứng

A : Số liệu cụ thể từ phân tích gộp, nghiên cứu đoàn hệ lớn hoặc thử nghiệm ngẫu nhiên; với luật và chính sách, là văn bản chính thức.

Nguồn

1. 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第九条第一项：「向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息」）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第八、十九、二十、二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html
3. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号，第二十一条第三项改为「不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形」）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html
4. 全国人大 (2020). 民法典（第四百零五、七百二十三、七百二十四、七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
5. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号，第二十一项第 6 点修改城镇房屋租赁合同解释原第二十条，条文顺序调整后为第十四条：「（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的」）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
6. 最高人民法院 (2004). 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16 号，第三十一条第二款；法释〔2020〕21 号删去第五至七条后为第二十八条第二款）. https://www.court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html
7. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定（法释〔2020〕21 号）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html
8. 证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条

Dịch từ bản gốc tiếng Trung. Sách gốc, phần 15, mục 6. Nội dung có thể đã cũ và quy định mỗi nơi một khác. Khi làm thủ tục, khám bệnh hay kiện tụng, hãy theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước, bác sĩ hoặc luật sư. Miễn trừ trách nhiệm