Controllare prima di firmare il certificato di proprietà (产权证) e le ipoteche, e pagare tutte le somme con bonifico indicando la causale

Costo

Nessun costo. Con la carta d'identità vai all'ufficio di registrazione immobiliare (不动产登记机构): un controllo richiede mezz'ora. La difficoltà è far mostrare al proprietario il certificato di proprietà di persona.

Cosa ci guadagni

Prima della firma, il proprietario deve mostrare il documento d'identità e il certificato di proprietà (不动产权属证书). Se non ha il certificato, deve esibire altri documenti che dimostrino che ha il diritto di affittare. Il proprietario deve anche collaborare alle verifiche sulle informazioni della casa: è un obbligo che un regolamento amministrativo (行政法规) impone a chi affitta. Se il contratto non è ancora firmato, puoi andare con la carta d'identità all'ufficio di registrazione immobiliare del comune o della contea dove si trova la casa e verificare alcune cose: le informazioni di base sulla casa, se ci sono comproprietari, se ci sono ipoteche o registrazioni di diritto di abitazione (居住权), se la casa è sotto sequestro. Dopo la firma, puoi verificare i risultati della registrazione con il contratto di locazione. Questo passaggio è importante, perché il principio «la vendita non rompe la locazione» (买卖不破租赁) ha due eccezioni. Se la casa è stata ipotecata alla banca prima di essere affittata, e poi viene venduta all'asta per saldare il debito, non puoi chiedere al nuovo proprietario di farti restare alle condizioni del contratto. Lo stesso vale se la casa era già stata sequestrata dal tribunale prima dell'affitto. Se in un'asta giudiziaria l'affitto è anteriore all'ipoteca e ostacola il diritto del creditore ipotecario, il tribunale toglie prima l'affitto e poi mette all'asta la casa. Al contrario, se ti hanno affittato la casa per primo, ci sei entrato, e il proprietario ha messo l'ipoteca solo dopo, l'ipoteca non influisce sul tuo contratto. Se la casa è sotto sequestro o ci sono contese sulla proprietà e tu non riesci a viverci, puoi rescindere il contratto. Se qualcuno rivendica un diritto e ti impedisce di abitarci, puoi chiedere di pagare un canone ridotto o di non pagarlo. Pagare tutti i soldi con bonifico, indicando nella causale «affitto di [mese] per [casa]», è un'esperienza dell'autore: in caso di lite, dimostra che hai pagato e cosa hai pagato.

Note

Nel controllo senza contratto non rientra il nome del titolare. Quindi il nome sul certificato di proprietà va confrontato di persona con la carta d'identità del proprietario. Firma il contratto con il proprietario presente; se non può venire, serve una procura scritta. Se ti affitta un subaffittuario (二房东), serve il consenso scritto del proprietario originale. Per far valere diritti come la rescissione o la riduzione del canone, se il proprietario non è d'accordo bisogna andare in tribunale. Il primo grado con procedura ordinaria (一审普通程序) dura dai 6 mesi in su, e di solito l'onorario dell'avvocato lo paghi tu. Che i bonifici debbano riportare la causale non è stabilito dalla legge: è un'esperienza dell'autore. Anche per l'acquisto di una casa usata si può fare questa verifica prima del contratto; dopo la firma, poi, va fatta la registrazione preliminare (预告登记), vedi §15.14 (registrazione preliminare, 预告登记).

Livello delle prove

A : Numeri precisi da meta-analisi, grandi studi di coorte o studi randomizzati; per leggi e politiche, il testo ufficiale.

Fonti

1. 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第九条第一项：「向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息」）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第八、十九、二十、二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html
3. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号，第二十一条第三项改为「不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形」）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html
4. 全国人大 (2020). 民法典（第四百零五、七百二十三、七百二十四、七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
5. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号，第二十一项第 6 点修改城镇房屋租赁合同解释原第二十条，条文顺序调整后为第十四条：「（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的」）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
6. 最高人民法院 (2004). 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16 号，第三十一条第二款；法释〔2020〕21 号删去第五至七条后为第二十八条第二款）. https://www.court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html
7. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定（法释〔2020〕21 号）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html
8. 证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条

Tradotto dall’originale cinese. Libro originale, sezione 15, consiglio 6. Il contenuto può essere superato e le regole cambiano da luogo a luogo. Per una pratica, una visita medica o una causa, segui quello che dicono l’ente, il medico o l’avvocato. Avvertenze